中國(guó)的開發(fā)商為什么這么愛囤地

一份房地產(chǎn)開發(fā)商囤地10億平米的報(bào)告，掀起軒然大波。人們?cè)谡业椒康禺a(chǎn)開發(fā)商無(wú)良證據(jù)的同時(shí)，也對(duì)囤地問(wèn)題的成因表示嚴(yán)重關(guān)注。

不僅開發(fā)商囤地了10億平米，國(guó)家土地儲(chǔ)備中心也在囤積大量土地，從2002年到2006年全國(guó)計(jì)劃的住宅用地供應(yīng)量為21億平方米，而所有房地產(chǎn)購(gòu)置土地總量?jī)H14.5億平方米，這樣的數(shù)字具有爆炸性。

先不說(shuō)這份報(bào)告的數(shù)據(jù)過(guò)于粗疏，通過(guò)計(jì)算近10年來(lái)全國(guó)土地購(gòu)置和開發(fā)面積之間的差額，得出開發(fā)商囤地10億平米的結(jié)論，而不考慮生地熟地與開發(fā)年限的區(qū)別，是站不住腳的。北師大金融系也承認(rèn)，這個(gè)報(bào)告采用的數(shù)據(jù)主要來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒及上市公司公開的財(cái)務(wù)報(bào)表，“數(shù)據(jù)方法都不能算是最成型的”。但從這份報(bào)告可以得出明確的結(jié)論，土地已經(jīng)成為重要的投資品種，也幾乎是最有收益的投資品種，房地產(chǎn)這兩年的投資平均收益明顯高于股市。

囤地成風(fēng)的主因是，土地已經(jīng)成為最值錢的投資品種，一年時(shí)間同一區(qū)域的土地價(jià)格成倍增長(zhǎng)不是什么新鮮事。由于住宅土地只能在政府與有資質(zhì)的開發(fā)商之間流轉(zhuǎn)，相當(dāng)于給關(guān)起門來(lái)給土地定價(jià)，囤地者只能在土地儲(chǔ)備中心與開發(fā)商之間產(chǎn)生，成本最后必然轉(zhuǎn)嫁至終端消費(fèi)者。

有兩大因素在助推地價(jià)：一是宏觀經(jīng)濟(jì)層面的通脹背景，在通脹時(shí)代，土地這類實(shí)物資產(chǎn)成為最佳保值手段。其實(shí)，不僅土地，幾乎所有的煤、電、油、黃金、藝術(shù)收藏品、古玩等價(jià)格都在上漲，只不過(guò)由于土地資金動(dòng)輒數(shù)億，關(guān)系到民生，因此受到格外的關(guān)注;二是土地供應(yīng)量受限，土地不是普通商品，可以無(wú)限生產(chǎn)，我國(guó)要保障18億畝耕地的紅線，對(duì)土地實(shí)行最嚴(yán)厲的管制，而出于種種利益考量，地方政府推出土地規(guī)劃性不強(qiáng)，或者推出土地少于計(jì)劃，因此造成市場(chǎng)強(qiáng)烈的上漲預(yù)期。兩個(gè)因素疊加，形成地王頻出、囤地泛濫的情況。

對(duì)于開發(fā)商而言，由于土地價(jià)格的漲幅使其坐收土地溢價(jià)，或者因提前購(gòu)置土地，使土地成本與終端售價(jià)之間的利潤(rùn)急劇增厚，囤地成為理性選擇。融資渠道等因素加劇了囤地現(xiàn)象，原因是受到各種政策限制之后，房地產(chǎn)從以銀行間接融資為主，轉(zhuǎn)向直接融資為主，而投資者看房地產(chǎn)公司有沒(méi)有價(jià)值，除了現(xiàn)金流、回款額等項(xiàng)目之外，土地儲(chǔ)備成為最重要的指標(biāo)，一家上市公司股價(jià)高不高，就看其土地儲(chǔ)備多不多。這就形成了一個(gè)惡性循環(huán)，即便房地產(chǎn)商以高價(jià)拍得土地，也能從資本市場(chǎng)上得到源源不斷近乎零成本的現(xiàn)金流，投資者與被投資者互相助長(zhǎng)，形成瘋狂的土地情結(jié)。

值得一提的是，囤地背后還折射出房地產(chǎn)并購(gòu)時(shí)代的影子。即便以10億平米的開發(fā)商囤地面積計(jì)，如果以“全國(guó)多則5、6萬(wàn)家開發(fā)商，少則4、5萬(wàn)家”的口徑計(jì)算，每家開發(fā)商的囤地面積平均為1.67萬(wàn)平米至2.5萬(wàn)平米，并不算多，但各家開發(fā)商之間資金、開發(fā)實(shí)力相差懸殊，囤地基本上成為大開發(fā)商的游戲，僅碧桂園一家就占據(jù)了5%，大開發(fā)商兼并小開發(fā)商今后將成為常態(tài)，壟斷為王這一能源市場(chǎng)常見的現(xiàn)象，將在房地產(chǎn)市場(chǎng)上演，這對(duì)政府的產(chǎn)業(yè)政策而言也許不是什么壞事，對(duì)于消費(fèi)者則未必是佳音。

對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，土地資源仍然是必逐之鹿。土地收撐起地方經(jīng)濟(jì)的半壁江山，國(guó)企改制、下崗職工安置等公共投入都指望著企業(yè)本身的土地拍賣收入，甚至在上海等地早期的大規(guī)模軌道交通等公共設(shè)施建設(shè)等，也靠土地盤活資產(chǎn)。因此，1996年始創(chuàng)于上海、深圳的土地儲(chǔ)備中心制度迅速席卷至全國(guó)。雖然國(guó)土資源部有關(guān)官員與地方政府一再聲稱，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位不能以盈利為目的，要積極服務(wù)于政府，是隸屬于國(guó)土資源管理部門的事業(yè)單位。這幾乎是不可能實(shí)現(xiàn)的理想，所謂政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)就是政府擁有的最大資產(chǎn)的管理者，也是土地市場(chǎng)的實(shí)際市場(chǎng)主體。不解決地方政府靠地生財(cái)?shù)姆绞?，地方政府?chǔ)地?zé)崆閷⒂性鰺o(wú)減;不解決土地交易的資產(chǎn)品拍賣本質(zhì)，所謂土地儲(chǔ)備無(wú)非就是土地投資的代名詞。

我國(guó)出臺(tái)了一系列政策打壓囤地現(xiàn)象，主要是增加土地交易與保有成本，雖然取得一定效果，但效果不大，只要市場(chǎng)能將收益抬升至成本之上，土地仍然值得投資。

要解決這一問(wèn)題，一是抑制通脹預(yù)期，使人民幣一次性大幅升值，減少實(shí)物資產(chǎn)的投資價(jià)值，二是采用土地加速流轉(zhuǎn)，提高容積率、制訂土地推出的詳細(xì)計(jì)劃，緩解城市化進(jìn)程中嚴(yán)重的土地供需不足矛盾，同時(shí)使市場(chǎng)人士的預(yù)期更為明確，最大限度地減少恐慌性的搶地現(xiàn)象;三是取消戶籍制度，大批農(nóng)民進(jìn)城置換出宅基地，使土地供應(yīng)大量增加，囤地高燒才可能得到根治。

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