樓市觀察：新政實行 購買二手房最佳時期來臨

　　11月1日起實行的相關樓市新政，對作為樓市晴雨表和風向標的二手房市場在新政后第一時間有何表現(xiàn)？日前，從莆田某大品牌中介反映的情況和市場表現(xiàn)看，客戶日均來訪量明顯比此前高了許多；由新政引發(fā)的各種利好消息以及租賃房源長期短缺、房屋租金居高不下的現(xiàn)實，最先刺激著莆田租房一族的敏感神經(jīng)，引發(fā)他們的強烈關注。

　　市區(qū)某開發(fā)商總經(jīng)理慨言：雖說新政策可能時時存在變化，如果估計沒錯11月份還會有新的細節(jié)出臺，但就目前的莆田房地產(chǎn)市場形勢來說，面對莆田大部分開發(fā)商資金普遍緊張、眾多新盤售價尚未明朗化等因素，新政可能導致更多客源流向二手房。

　　“客觀的講，近期的來訪客戶購買欲明顯有所增強！”某品牌中介相關負責人表示，目前，大部分的來訪客戶都有著很強的自住需求。從市場反映的情況看，新政發(fā)布前后的最大變化是，此前幾個月內(nèi)的來訪客戶到店里尋訪房源大都漫不經(jīng)心，沒有清晰的購房目標和針對性；但近幾天的來訪客戶大都有明確的購買目標，購買欲望非常強。

　　據(jù)調(diào)查了解，新政后幾天內(nèi)的二手房成交量暫時還沒有較大的變化，但多數(shù)二手房市場從業(yè)人員都肯定的是，新政不論對購房者的實惠還是在信心上都起到了一定的促進作用，成交量肯定比此前要好得多。

　　綜合莆田當?shù)囟址拷灰浊闆r分析，大部分客戶認為，現(xiàn)在的新房行情并不明朗，購房者最擔憂開發(fā)商為了緩解日益緊張的資金鏈難題，如果出現(xiàn)降價的情況，資金壓力一旦轉(zhuǎn)嫁到施工過程中，房屋質(zhì)量可能出現(xiàn)問題；另一個擔憂就是擔心出現(xiàn)工程爛尾。而各種條件完全呈現(xiàn)的二手房卻不會出現(xiàn)這些問題，加上即買即住、配套成熟等，二手房的優(yōu)勢顯得更為突出。從市場表現(xiàn)的情況看，一手房價格受政策影響的可能性及幅度比二手房要大的多，而二手房主要是買賣雙方之間定價，受的影響相對小一些，因此對于普通收入的市民來說，二手房更受青睞。

　　筆者認為，“對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅及對個人銷售住房暫免征收土地增值稅”等新政出臺，更有利于活躍二手房市場，對一手房市場影響范圍較小。因為，一手房和二手房目標客戶不同，一手房買家追求戶型、產(chǎn)品創(chuàng)新等；購買二手房的主要是中低端買家，他們多選擇市中心最便宜成熟的居住區(qū)，而市中心新開發(fā)的樓盤屈指可數(shù)，相對二手房源來說，可選擇性較小。

　　國內(nèi)某銀行界人士分析道：“在最近的三稅調(diào)整中，對購房者最有利的是契稅下調(diào)，其次是印花稅免征，再次是土地增值稅免征。印花稅和土地增值稅免征，主要是為加強房屋的流轉(zhuǎn)性，雖然影響相對有限，但個人銷售或購買住房暫免征收印花稅及對免征收土地增值稅，恰好能帶動相當部分二手買家尋找時機入市。同時，利率及首付降低促使相當部分自有資金不足的首次置業(yè)者及換房族入市，本來計劃買70平方米兩房單位的，可能轉(zhuǎn)向90平方米以上中、大戶型單位，從而拉升二手房中、大戶型成交量。”

　　總而言之，一個相對完善、健康的房地產(chǎn)市場應該是新房市場、二手房市場、房屋租賃市場發(fā)展比較均衡的市場。目前對二手房交易影響最大的政策是：房齡在5年以內(nèi)的二手房交易須繳納房價總額5%的營業(yè)稅，如果這個稅收有所減免，或者說地方政府能夠綜合實際情況制定相關減免細節(jié)，相信會更好的促進二手房市場交易量提升?？傊?，樓市新政一旦落實到位，對于購房者來說，購買二手房的最佳時期已經(jīng)來臨！

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