剛剛！匯成佰悅拿下玉湖地塊，涵江區(qū)地產(chǎn)拿下新涵地塊...

玉湖地塊二十六-B

　　據(jù)悉，PS拍-2024-35號玉湖地塊二十六-B共有4家房企報名競拍，1號信華置業(yè)、6號華貿(mào)聯(lián)投、7號福州匯成佰悅、9號聯(lián)發(fā)。起拍價為5.85億。最終，7號福州匯成佰悅以5.85億競得該地塊，樓面價6752.21元/㎡，每畝均價約1666萬元。

▲土拍現(xiàn)場

　　PART.01 地段點評

　　玉湖地塊二十六-B（5.85億起拍），位置坐落玉湖片區(qū)的西部，十分靠近正榮財富中心，同時地塊正東面朝向玉湖環(huán)湖公園，主打玉湖片區(qū)最后的湖景頭排！后期憑借稀缺的湖景頭排和3面無遮擋等多項優(yōu)勢，定能在市場中脫穎而出。

　　玉湖地塊二十六-B，占地約35畝；體量小型，目前已經(jīng)完成凈地，地塊方正。東面千畝玉湖，西面玉湖公園和市中心，南至荔城實驗學(xué)校玉湖校區(qū)（規(guī)劃），北至莆田建園地塊。

　　PART.02 規(guī)劃評估

　　玉湖地塊二十六-B規(guī)劃容積率＞1.3且≤3.7,其中鄰里商業(yè)(即零售商業(yè))計容建筑面積為地塊總計容建筑面積的1%-2%，沿街商業(yè)主要控制區(qū)的商業(yè)計容建筑面積應(yīng)占地塊商業(yè)總計容建筑面積的60%以上)，建筑密度≤25%，綠地率≥35%，總性質(zhì)為商業(yè)40年城鎮(zhèn)住宅70年。

　　從總體規(guī)劃條件看，地塊可以打造湖景住宅的生活社區(qū)。

▲地塊航拍圖

　　PART.03 交通評估

　　玉湖地塊二十六-B交通層面主要依附玉湖路、濱溪北路、天妃路、文龍路、尚濟(jì)街、迎賓大道等，目前車流量不高，紅綠燈雖多，但不堵，交通出行還算方便。

▲地塊區(qū)位圖

　　PART.04 PS拍-2024-35號地塊SWOT評估

　　優(yōu)勢分析：

　　-地塊是莆田玉湖最后湖景房頭排，而且也是玉湖最后的商品房住宅了，具有一定市場稀缺性。

　　-地塊臨近正榮財富中心、環(huán)湖公園，玉湖公園、木蘭溪、生活購物休閑都能得到較大的滿足，在玉湖片區(qū)中，地塊的配套分布格局也是上佳的。

　　-地塊一面玉湖一面市中心一面學(xué)校，兩三面無遮擋，視野景觀采光通風(fēng)達(dá)到最佳，可打造十分宜居的改善豪宅。

　　-玉湖片區(qū)有兩館一宮，玉湖環(huán)湖公園、玉湖公園、灘地公園、運(yùn)動場、老年大學(xué)、中醫(yī)院、中山中學(xué)玉湖校區(qū)、梅峰小學(xué)玉湖校區(qū)，五星級酒店、商場、市場、夜市等，所有的配套應(yīng)有盡有，而且新城都是全新的，潛力無限。

　　-塊地整體體量小，地段較為優(yōu)質(zhì)，開發(fā)商風(fēng)險較為可控。

▲地塊航拍圖

　　劣勢分析：

　　-玉湖片區(qū)西部大開發(fā)，尚未完全開發(fā)完畢，預(yù)計還需要2-3年時間，周邊存在噪音、灰塵污染。

　　-地塊容積率高達(dá)3.7，密度還是偏高的，影響舒適度。同時，地塊位于荔城實驗學(xué)校玉湖校區(qū)旁邊，與學(xué)校距離較近，日常生活存在噪音影響。

　　-玉湖當(dāng)前還有聯(lián)發(fā)玉湖宸悅、聯(lián)發(fā)建發(fā)玉湖蘭溪在售，對項目入市有一定沖擊影響。

　　-因當(dāng)前市場仍然較為低迷，同時周邊二手房出現(xiàn)降價，局部出現(xiàn)高層掛牌1.45萬/平，對項目銷售存在分流影響。

▲地塊航拍圖

　　機(jī)會評判：

　　剛剛交房的大唐玉湖印象，二手頭排2萬多成交多套，玉湖向來市場需求較高，關(guān)鍵的一個原因是玉湖有大型的休閑配套和城市景觀，且片區(qū)界面感新穎。玉湖地塊二十六B，具備絕版湖景頭排、臨近市中心，大型商業(yè)、環(huán)湖公園的特征，后期銷售潛力巨大。未來隨著玉湖西部的完善，項目交付后價值也將再次迭新。

　　威脅評判：

　　影響該地塊的銷售快慢的一個關(guān)鍵因素還是當(dāng)前的市場環(huán)境，一定程度上影響了購房者的預(yù)期。另外一個因素是劃片中山中學(xué)玉湖校區(qū)是臨時的，未來新初中建成之后，劃片或?qū)⒂凶?，也是潛在的影響?/p>

　　周邊配套：

　　周邊教育資源：中山中學(xué)玉湖校區(qū)、新溪小學(xué)等

新涵地塊一

　　據(jù)悉，PS拍-2023-04號新涵地塊一共有1家房企報名競拍，16號涵江區(qū)地產(chǎn)。起拍價為2.68億。最終，16號涵江區(qū)地產(chǎn)以2.68億競得該地塊，樓面價1708.33元/㎡，每畝均價約296萬元。

▲土拍現(xiàn)場

　　PART.01 地段點評

       PS拍-2023-04號地塊位于涵江老城區(qū)與新城區(qū)的十字路口，南側(cè)相鄰涵江最繁華、資源豐富的塘北片區(qū)；北側(cè)新涵片區(qū)，未來發(fā)展重點片區(qū)，同時無縫連接莆田大學(xué)城片區(qū)；東側(cè)行政服務(wù)中心片區(qū)；西側(cè)涵江雙片區(qū)直至連接莆田城區(qū)。

　　目前已經(jīng)開發(fā)第一波城建，但是學(xué)校、商場、道路等配套也比較缺失。根據(jù)規(guī)劃，涵江重點向北發(fā)展，但是資金和配套將是未來兩大核心發(fā)展難點。

　　地塊格局十分方正，規(guī)劃一小半商場一大半住宅，目前地面已完成凈地。地塊四周都是住宅和主干道，易開發(fā)。

　　PART.02 規(guī)劃評估

　　地塊體量約90.5畝，可做中大型社區(qū)，總?cè)莘e率＞1.3且≤2.6，建筑密度≤50%相對比較高，綠化率約15%，畢竟商場占了一大片，可規(guī)劃住宅+商場的綜合體項目。地塊需設(shè)置建面7.5萬㎡~8萬㎡的商業(yè)和商場，同時住宅限高80米，約26層小高層布局。地塊起拍樓面價約1708.33元/㎡，之前隔壁地塊限價1萬/㎡，目前該地塊已經(jīng)取消限價。

橫著看，更震撼！

　　PART.03 交通評估

　　該地塊處于主干道中心，高林街、國歡西路，道路日常不太擁堵，往西一直走10公里進(jìn)入莆田市區(qū)，往南走，就是涵江老城區(qū)，往北走，就是涵江大學(xué)城，往東走，就是涵江行政服務(wù)中心片區(qū)，覆蓋商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源配套。

▲地塊區(qū)位圖

　　PART.04 PS拍-2023-04號地塊SWOT評估

　　優(yōu)勢分析

　　-地段好，位于老城區(qū)和新城區(qū)交匯處，老城區(qū)基本沒空地，新城區(qū)發(fā)展中，目前地塊四周高林街、文涵路、和業(yè)路基本修好，路通財通。

　　-地塊樓面價1708.33元/㎡起拍，對比新涵片區(qū)其他樓盤4、5千/㎡樓面價，簡直就是白菜價，不管是后期定價或者利潤，都有一定空間。

　　-周邊多個小區(qū)在售或要拍地，未來地塊周邊人流量和商業(yè)商場人氣都有保障，也會帶動綜合體住宅地塊的銷量保障。

　　劣勢分析

　　-商場回報周期相對比較長，需要有實力的開發(fā)商有一定的操盤和運(yùn)營能力來扭轉(zhuǎn)乾坤。建筑密度大，綠化率低，影響舒適度。

　　-周邊大量的庫存、新盤、新地，競品多，后期住宅銷售壓力大。

　　-學(xué)校等配套嚴(yán)重缺失，片區(qū)樓市熱度一般，同時板塊在涵江市場預(yù)期也并不高，對購房者置業(yè)有一定影響。

▲地塊航拍圖

　　機(jī)會評判

　　-地塊鄰近老城區(qū)是優(yōu)勢之一，交通四通八達(dá)，自建商場就是未來片區(qū)的地標(biāo)和城市名片，優(yōu)勢還是很明確的。1708.33元/㎡起樓面價，已經(jīng)是涵江10幾年前的價格，白菜價需要有實力的開發(fā)商來操盤，這就是地塊的機(jī)會所在。

　　威脅評判

　　-片區(qū)內(nèi)價格基本在1萬/㎡以下，而且銷售不佳，市場預(yù)期不高，加上還有大量余房在售，容易造成客戶分流和價格戰(zhàn)。更重要的是配套要抓緊落地，特別是急需的名校劃片，都會影響后期銷售。

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