解讀新政：“十五條”或成莆田樓市良藥

　　11月11日，莆田市政府發(fā)布的“莆田市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的15條房產(chǎn)新政”在莆田本地房地產(chǎn)市場(chǎng)上炸開(kāi)了鍋，新政策從各個(gè)方面對(duì)莆田房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作出了調(diào)整和促進(jìn)，多種購(gòu)房稅率改革免征首當(dāng)其沖。其實(shí)，無(wú)論是對(duì)新房、二手房、開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者，甚至是莆田的房屋租賃市場(chǎng)都產(chǎn)生了巨大的政策影響。下面，本網(wǎng)就我市此次發(fā)布的15條房產(chǎn)新政一一為您解讀！ 

新房：首次購(gòu)買(mǎi)中小戶型優(yōu)惠多多

　　新政策：從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)戶型在90平方米及以下普通住房的，契稅暫按1%稅率征收，取得房產(chǎn)證后其所繳納的契稅給予全額退還；對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90-144平方米普通住房的，取得房產(chǎn)證后其所繳納的契稅給予購(gòu)房款總額1%退還。

　　這一新政策的出臺(tái)從實(shí)際情況上分析，相當(dāng)于首次購(gòu)買(mǎi)90平以下的小戶型契稅全免。和國(guó)家財(cái)政部日前發(fā)布的新規(guī)對(duì)比，購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度顯然更加深入。而購(gòu)買(mǎi)90－144平的住房退還相當(dāng)購(gòu)房款總額1%的的購(gòu)房契稅，這也是對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的一大促進(jìn)，意味著購(gòu)房者從此可以省下一大筆很可觀的支出。

　　再者，加強(qiáng)購(gòu)房入戶及子女就學(xué)管理?xiàng)l例解決了諸多購(gòu)房者購(gòu)房入戶以及子女就學(xué)的歷史遺留問(wèn)題，子女的就學(xué)贊助費(fèi)用一直是許多人頭痛的問(wèn)題，如果新政策實(shí)施到位，必然使更多的購(gòu)房者享受到最實(shí)用的購(gòu)房?jī)?yōu)惠；而嚴(yán)格實(shí)行一房一價(jià)則意味著購(gòu)房者在拒交水電立戶費(fèi)及燃?xì)夤艿赖入s費(fèi)問(wèn)題上有了更為有力的法律依據(jù)；另外，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的明確、規(guī)范商品房預(yù)售合同登記備案注銷(xiāo)行為以及禁止收取預(yù)定款等相關(guān)條例，無(wú)一不是對(duì)購(gòu)房者敞開(kāi)了熱情的懷抱，總的來(lái)說(shuō)，15條房產(chǎn)新政的出臺(tái)對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房信心恢復(fù)以及未來(lái)莆田房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展都必將有著相當(dāng)大的作用力。

二手房：市場(chǎng)交易的春天來(lái)臨

　　新政策：對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。另外，從2008年11月1日至2009年12月31日，對(duì)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年（自購(gòu)房合同備案時(shí)間起計(jì)）的普通住房轉(zhuǎn)讓交易的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上住房的，暫免征收個(gè)人所得稅。

　　這一新政可以說(shuō)是直接面向二手房交易市場(chǎng)。條例中，個(gè)人轉(zhuǎn)讓交易超過(guò)2年以上的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅以及個(gè)人所得稅這充分說(shuō)明了政府對(duì)二手房市場(chǎng)交易的促進(jìn)力度明顯大大增強(qiáng)，也是在國(guó)家財(cái)政部發(fā)布的對(duì)二手房交易免征印花稅和土地增值稅的政策基礎(chǔ)上的進(jìn)一步發(fā)揮。此番四稅全免，相信在未來(lái)一個(gè)時(shí)期內(nèi)會(huì)對(duì)推進(jìn)二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生巨大到不可估摸的作用，客觀的說(shuō)，15條新政的實(shí)施預(yù)示著二手房交易市場(chǎng)的春天已經(jīng)來(lái)臨。

開(kāi)發(fā)商：資金壓力得到了有效緩解

　　新政策：對(duì)項(xiàng)目投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)工程建設(shè)總投資25％以上的，一、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)或獲得省級(jí)以上品牌企業(yè)、誠(chéng)信企業(yè)等榮譽(yù)的企業(yè)，項(xiàng)目形象進(jìn)度達(dá)10%即可予以辦理商品房預(yù)售許可；獲得市級(jí)誠(chéng)信企業(yè)等榮譽(yù)的，其項(xiàng)目形象進(jìn)度達(dá)15%可予以辦理商品房預(yù)售許可。地下層數(shù)可計(jì)入項(xiàng)目形象進(jìn)度，地下1層計(jì)2層，地下2層計(jì)4層，地下3層計(jì)6層。

　　從新政實(shí)行對(duì)品牌房企辦理預(yù)售許可證方面的格外優(yōu)惠條例不難發(fā)現(xiàn)，政府機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品質(zhì)形象顯然有著極大的關(guān)注。站在房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度上看待這一條例顯得合情合理。

　　另外，新政規(guī)定，地下層數(shù)也將計(jì)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形象進(jìn)度，這意味著預(yù)售許可證辦理的門(mén)檻又大大的降低了。加上延長(zhǎng)土地開(kāi)發(fā)期限二年和延緩相關(guān)費(fèi)用繳納時(shí)限，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)意義重大，原本的三年大限變成了五年，非常緊張的資金壓力明顯會(huì)因此減少許多。再者，土地增值稅的清算辦法明確、加大金融信貸支持力度、調(diào)整普通商品住房比例等條例也都是政府部門(mén)向房企們伸出了友好的雙手?？梢哉f(shuō)，這些新規(guī)定的推出，是政府在為開(kāi)發(fā)商們減負(fù)，而且力度是巨大的，眾多開(kāi)發(fā)商在吃了定心丸之后也必定在心里感激涕零。

房屋租賃市場(chǎng)：房源增多，房租面臨調(diào)整

　　新政策：稅務(wù)、金融等部門(mén)支持開(kāi)發(fā)企業(yè)將空置的普通商品住房改售為租，對(duì)其租金收入暫免征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。鼓勵(lì)政府采購(gòu)、企業(yè)購(gòu)買(mǎi)空置普通商品住房作為經(jīng)濟(jì)租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房或拆遷安置房。

　　從這一條例可以看出，政府在目前莆田的空置商品房問(wèn)題上也下足了功夫，改售為租不失為一個(gè)解決問(wèn)題的好辦法，讓大量的空置房改售為租，不但解決了空置率長(zhǎng)期居高不小的狀況，同時(shí)也很大程度的派生了價(jià)值，雖說(shuō)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的整體資金困境難題只是杯水車(chē)薪，但也多多少少的把資源充分利用了起來(lái)。

　　隨著新政的實(shí)施，出租房源不斷增多，租房客們的可選擇性也愈趨多元化，劣質(zhì)房源逐步被淘汰，優(yōu)質(zhì)房源進(jìn)駐市場(chǎng)，房租水平也必然面臨調(diào)整，從而變得更為健康、合理，由此可知，新政對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展也是一大促進(jìn)。

　　總之，此番莆田出招救市顯示出了政府積極拉動(dòng)內(nèi)需的決心，但就目前來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)信心畢竟不是很充足，又逢民間熱錢(qián)緊張，雖然諸多條款都極具吸引力，但要改變低迷的市場(chǎng)環(huán)境恐怕不是一朝一夕的事。而且此次新政出臺(tái)主要是面向購(gòu)買(mǎi)中小戶型的優(yōu)惠調(diào)整，對(duì)于莆田普遍空置的大戶型存量房現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，鮮有涉及，或者說(shuō)根本就沒(méi)有被列入考慮的范圍，多多少少會(huì)讓廣大業(yè)內(nèi)人士的心里仍然疑慮重重，莆田房地產(chǎn)的救市之路究竟如何前行？依然是個(gè)大大的未知數(shù)。

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