速看！購房知識六問：合同、訂金、預售金、交房等

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網友：最近看了很多網絡上面的關于買房的知識，感覺自己越看越亂，能不能幫我簡單的歸納一下比較重點的買房需要注意的知識，避免入坑，感謝！

莆房網：感謝您對莆房網的信任，買房是所有人的人生大事件，畢竟房產交易都是動輒幾十萬、上百萬的大宗交易，通過了解以下幾點，希望能讓你對于房產知識有更多的了解和幫助。

          一、商品房銷售有哪幾種方式？目前情況下，商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

        二、購買預售商品房時，應當簽訂什么合同？商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂《商品房買賣合同（預售）》。合同簽訂以后還需要在主管部門進行備案，開發(fā)企業(yè)應當在簽約之日起30日內向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理網簽備案手續(xù)，備案以后才能保障房屋銷售的唯一性。

   三、對于已經支付的購房預訂金可以退嗎？未取得預售許可的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。取得預售許可，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。

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   四、什么是預售資金？預售資金是指房地產開發(fā)企業(yè)將取得商品房預售許可的房屋出售給購房人，由購房人按商品房預售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等全部購房款。

   五、預售資金繳存有指定銀行和賬戶嗎？有，預售資金實行銀行專戶監(jiān)管制度，《商品房預售許可證》上已經載明了資金監(jiān)管賬戶名稱、開戶行和賬號，預售資金應當全部直接存入該賬戶。購房人貸款購買商品房的，其貸款資金由貸款銀行或公積金貸款的代理行直接劃入該賬戶。購房時應注意《商品房買賣合同（預售）》中約定的繳存銀行賬戶要與《商品房預售許可證》上的預售資金監(jiān)管賬戶一致，繳款時一定要繳入監(jiān)管賬戶，以保障購房資金的安全，防止受騙。

   六、商品住宅交房必須達到什么條件？商品房交房應該達到法定的交房條件和約定的交房條件。法定的交房條件是指按照法律、法規(guī)、地方性法規(guī)的規(guī)定應具備的交房條件，即該商品房應獲得竣工驗收備案證明。約定的交房條件即買賣雙方在《商品房買賣合同》中約定的交房條件，對于商品房不具備交房條件的，購房人可以拒絕收房并追究開發(fā)企業(yè)的違約責任。

    開發(fā)企業(yè)在交房時還應當向購買人出示竣工驗收備案證明，并提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。

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