編者按:3月30日,財(cái)政部公布二手房營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年改成2年;同日,央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)手發(fā)布文件,二套房首付比例降至四成。在降息降準(zhǔn)作用寥寥無幾之后,救市尺度進(jìn)一步放大。3.30新政落地至今已接近一個(gè)月,莆田樓市備案數(shù)據(jù)卻幾無變化,是開發(fā)商集體等五一還是回暖仍存變數(shù)?莆房網(wǎng)獨(dú)家策劃《3.30新政一月談》,為大家撥開樓市迷霧。
立丹行(莆田)公司策劃總監(jiān)趙磊
莆房網(wǎng):作為在此輪救市浪潮中尺度最大的兩大新政,3.30新政之后,貴司樓盤售樓部到訪量、成交量相比之前有何變化?
趙磊:從立丹行在莆田代理的幾個(gè)項(xiàng)目來看,不管是莆田雅頌居還是萬科城,來訪量和成交量相比之前一段時(shí)間都是有比較明顯的回升??蛻糍?gòu)房意愿加強(qiáng)、成交速度更快,這也是市場(chǎng)環(huán)境刺激的效果,一些本身就有購(gòu)房需求的客戶,他們的猶豫心理已逐漸消失。
莆房網(wǎng):雖然從去年下半年開始,兩次降息、兩次降準(zhǔn)、閩七條(公積金首付20%)、閩八條(首套房認(rèn)定、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定)、營(yíng)業(yè)稅免征5改2、二套房首付40%,如此密集的出臺(tái)救市政策,莆田樓市卻似乎依舊巋然不動(dòng)。在這些救市新政中,您認(rèn)為哪些具有實(shí)際意義,哪些則是象征意義比較大?
趙磊:這次救市政策各級(jí)政府打的是一個(gè)組合拳,對(duì)市場(chǎng)回暖的刺激也需幾個(gè)政策疊加在一起才能起到效果,并不能單單把各個(gè)政策拆解來看。對(duì)莆田樓市而言,降息政策的作用會(huì)比較大一些。莆田市場(chǎng)里的客戶很多都在多次重復(fù)購(gòu)買著不動(dòng)產(chǎn),部分客戶也已經(jīng)有使用過公積金,而且莆田這邊有交公積金的客戶比例并不是很大。如果客戶已經(jīng)使用過公積金,他需要先把首次公積金貸款的部分先還完,才能享受到公積金首付20%這個(gè)政策帶來的紅利。公積金新政對(duì)莆田樓市的刺激作用并不是很大,接下來還得看商業(yè)銀行在房貸門檻上的進(jìn)一步降低。公積金首付20%,按照莆田目前主流戶型和單價(jià),如果總價(jià)90萬,按照現(xiàn)在夫妻雙職工最多貸款55萬規(guī)定,這個(gè)貸款額度是不夠的,所以就必須使用公積金+商業(yè)銀行組合貸。而使用組合貸的話,就會(huì)又涉及到商業(yè)銀行在房貸利率、折扣上的優(yōu)惠力度。所以對(duì)莆田購(gòu)房者來說,通過降息來降低購(gòu)房門檻才能進(jìn)一步瓦解如今市場(chǎng)中的冰凍狀態(tài)。
莆房網(wǎng):去年開始至今的樓市趨冷,與2012年那一波淡市相比有何差異?
趙磊:2012年那波淡市和去年相比,比較大的區(qū)別在于股票市場(chǎng)的行情變化,2012年的股票市場(chǎng)并沒有近期這么火爆。今年股票行情火爆勢(shì)頭已超出我們的想象,全民炒股,很多人把自己身邊可以使用的資金都拿出來投入到股票市場(chǎng),甚至有人把房子賣掉或拿去抵押來炒股。股票不是實(shí)體經(jīng)濟(jì),它無法為城市帶來GDP增長(zhǎng),老百姓的資金最終還是要回到房地產(chǎn)或者其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)上面,這樣才能比較好的帶動(dòng)財(cái)政收入或者GDP增長(zhǎng)。目前中國(guó)股票市場(chǎng)一路狂奔,大家都紛紛把錢投入股市,但股票這種市場(chǎng)很難說,賺錢的永遠(yuǎn)都只是少數(shù),散戶只能當(dāng)炮灰。老百姓手頭上的資金最終還是會(huì)回到房地產(chǎn)或其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)里面。從去年到現(xiàn)在的這一波淡市,為什么需要政策一次次去刺激,而不是像之前那樣一刺激市場(chǎng)就反彈,這因?yàn)槠胀ɡ习傩照业搅斯善钡绕渌Y金宣泄口,其他投資渠道有利可圖,他們的購(gòu)房意愿就不會(huì)一下子產(chǎn)生井噴式的反應(yīng)。另外,莆田本身屬于四線城市,它的市場(chǎng)對(duì)政策反應(yīng)速度也比較緩慢,福州廈門等二線城市的回暖跡象比莆田明顯,政策的傳導(dǎo)本身就有一個(gè)周期性。可能在這一個(gè)月時(shí)間里我們看不出市場(chǎng)變化,但是相比之前幾個(gè)月,我們就能看出救市政策對(duì)莆田樓市的作用了,供需雙方都在開始躍躍欲試。
莆房網(wǎng):據(jù)莆田房管局備統(tǒng)計(jì)顯示,3.30兩大新政出臺(tái)近一個(gè)月,莆田樓市備案數(shù)據(jù)并未迅速出現(xiàn)回升,相比二手房市場(chǎng)回暖勢(shì)頭,莆田一手房市場(chǎng)變化較小,您認(rèn)為這其中原因有哪些?
趙磊:對(duì)莆田樓市來說,它的二手房市場(chǎng)本身就不是很活躍,莆田客戶很少會(huì)把自己購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)做二手房賣掉再去購(gòu)置一套新房。莆田二手房市場(chǎng)去化量本身就不高,所以它不能和福州廈門等一線城市那樣,一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)產(chǎn)生一個(gè)比較明顯的對(duì)比。新政出臺(tái)之后,如果說是刺激購(gòu)房者,還不如說是刺激開發(fā)商,莆田就有多個(gè)開發(fā)商已經(jīng)在想方設(shè)法刺激自己項(xiàng)目的成交量。開發(fā)商和購(gòu)房者之間的關(guān)系,房東和買房者之間的關(guān)系,前者明顯會(huì)更著急一點(diǎn)。
莆房網(wǎng):莆田樓市有無可能再恢復(fù)到2013年那種市場(chǎng)行情?如果想要徹底回暖的話,您認(rèn)為還需要什么刺激政策?
趙磊:閩七條(公積金首付20%)出來之后,我們就認(rèn)為這一政策并不會(huì)讓莆田樓市成交量出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。如果想要使市場(chǎng)有比較大的回暖,就需要銀行像2008年那樣在房貸利率上能有比較大的回扣。目前各大銀行的房貸利率折扣都還比較小,福州、廈門一些銀行在房貸利率上也是把控比較嚴(yán)格的,折扣大多在98折、95折左右,莆田的銀行甚至還需要購(gòu)買他們的理財(cái)產(chǎn)品才能得到折扣優(yōu)惠。2013年是莆田樓市比較瘋狂的一年,那種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)再也回不去了。如果想要使市場(chǎng)持續(xù)增溫往上走的話,央行一定要再降息降準(zhǔn),才能不斷刺激潛在市場(chǎng)客戶,讓他們覺得房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有利可圖。
莆房網(wǎng):目前莆田市區(qū)在售和可售住宅數(shù)量日趨減少,購(gòu)房者可選擇面也是不斷縮小。與新政扶持改需相比,莆田剛需似乎已無處可逃。莆田市區(qū)樓市是否存在有價(jià)無市,您如何看待這一現(xiàn)象?
趙磊:對(duì)莆田客戶來說,他的剛需需求面積和其他城市是不一樣的,莆田的剛需面積起碼在120-130㎡之間,這個(gè)戶型面積目前在莆田主城區(qū)里樓盤還是會(huì)比較多的。莆田市區(qū)真正在賣的項(xiàng)目能叫得上口的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,本來就已經(jīng)很少了。我并不認(rèn)為目前莆田市區(qū)的房?jī)r(jià)是剛需承受不了的,目前莆田年輕人購(gòu)房時(shí)很大的一部分資金都來自父輩支持,只要面積適應(yīng)得了,其實(shí)價(jià)格并是不很貴。
莆房網(wǎng):今年莆田樓市“金三銀四“徹底無望,您是否認(rèn)為接下去的五一會(huì)成為莆田樓市拐點(diǎn)?對(duì)今年下半年莆田樓市走勢(shì)有何判斷?
趙磊:五一這個(gè)節(jié)點(diǎn)莆田很多開發(fā)商都有相應(yīng)的推盤動(dòng)作,屆時(shí)成交量也會(huì)有相應(yīng)提升。但是接下來的6-8月份則是莆田傳統(tǒng)淡季,看房人漸漸減少,所以五一并不會(huì)成為莆田樓市的拐點(diǎn)。當(dāng)五月份市場(chǎng)行情起來之后,馬上六、七月份又下去了,不能持續(xù)上揚(yáng),這個(gè)對(duì)購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生一定的心理打擊,他會(huì)懷疑是不是房地產(chǎn)市場(chǎng)又不行了。如果國(guó)家再接著出臺(tái)救市政策,與其期待五一會(huì)成為拐點(diǎn),還不如期待金九銀十包括國(guó)慶節(jié)點(diǎn)。和一二線城市相比,莆田這種三四線城市對(duì)于救市政策的反應(yīng)會(huì)比較慢一點(diǎn),到了金九銀十期間,政策效果會(huì)徹底放大。而九月份十月份之后,又是年底返鄉(xiāng)潮,這兩波成交小高潮疊加在一起,對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的刺激作用會(huì)更大一點(diǎn)。之前積累的一波認(rèn)清形勢(shì)想要購(gòu)房的客戶他在五一就會(huì)出手,經(jīng)過6、7月份的沉淀之后,到9月、10月份又會(huì)有一波購(gòu)房潮,但是這也需要靠國(guó)家繼續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的救市政策來支撐。
莆房網(wǎng):現(xiàn)在很多人都說一二線城市樓市可能會(huì)比較好一點(diǎn),三四城市樓市反而處于一個(gè)亞健康狀態(tài)。莆田作為一個(gè)四線城市,您覺得莆田樓市供應(yīng)是否存在泡沫?莆田樓市是否健康?
趙磊:莆田市場(chǎng)我一直都不覺得它是一個(gè)健康的市場(chǎng),從2013年的瘋狂去化和2014年的擠壓,可以感受到比例差距是很大的。未來的莆田市場(chǎng),優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目會(huì)越來越多,它的去化情況會(huì)越來越好,地段好、有品牌號(hào)召力的項(xiàng)目受市場(chǎng)歡迎程度會(huì)越來越高,競(jìng)爭(zhēng)力較差的項(xiàng)目會(huì)越來越糟糕?,F(xiàn)在的莆田購(gòu)房者已經(jīng)越來越精明了,他們的眼光也越來越挑剔,市場(chǎng)分化會(huì)更加明顯。
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