華永天瀾城王為民：客戶市場(chǎng)信心將進(jìn)一步提升

　　編者按：3月30日，財(cái)政部公布二手房營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年改成2年；同日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)手發(fā)布文件，二套房首付比例降至四成。在降息降準(zhǔn)作用寥寥無(wú)幾之后，救市尺度進(jìn)一步放大。3.30新政落地至今已接近一個(gè)月，莆田樓市備案數(shù)據(jù)卻幾無(wú)變化，是開發(fā)商集體等五一還是回暖仍存變數(shù)？莆房網(wǎng)獨(dú)家策劃《3.30新政一月談》，為大家撥開樓市迷霧。

華永天瀾城營(yíng)銷總監(jiān)王為民

　　莆房網(wǎng)：作為在此輪救市浪潮中尺度最大的兩大新政，3.30新政之后，貴司樓盤售樓部到訪量、成交量相比之前有何變化？

　　王為民：330新政，其實(shí)并未對(duì)我們項(xiàng)目的來訪量以及成交量有顯著的促進(jìn)作用，我相信這對(duì)于整個(gè)四線城市的樓盤都是一樣的；但是，在現(xiàn)場(chǎng)接待客戶的過程中，可以明顯感覺到客戶對(duì)于購(gòu)房的態(tài)度已經(jīng)在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變；從去年的悲觀、不看好、不出手，到今年已逐步表現(xiàn)為一種猶豫；相信隨著各級(jí)政府對(duì)于政策的落地執(zhí)行，客戶對(duì)于市場(chǎng)的信心將進(jìn)一步提升。

　　莆房網(wǎng)：雖然從去年下半年開始，兩次降息、兩次降準(zhǔn)、閩七條（公積金首付20%）、閩八條（首套房認(rèn)定、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定）、營(yíng)業(yè)稅免征5改2、二套房首付40%，如此密集的出臺(tái)救市政策，莆田樓市卻似乎依舊巋然不動(dòng)。在這些救市新政中，您認(rèn)為哪些具有實(shí)際意義，哪些則是象征意義比較大？

　　王為民：兩次降息降準(zhǔn)，對(duì)市場(chǎng)釋放出比較大的利好信息，也表明政府對(duì)于樓市的一種態(tài)度，從目前來看，政府的這一舉措還未得到市場(chǎng)認(rèn)可，也沒有達(dá)到業(yè)內(nèi)人士所預(yù)期的效果。以一線銷售情況來說，新的公積金政策，應(yīng)該是目前受到市場(chǎng)買房客戶認(rèn)可度最高的一項(xiàng)舉措，公積金20%首付疊加利率下調(diào)，短期內(nèi)釋放的一部分需求，是售樓處現(xiàn)場(chǎng)就能明顯感受到的。

　　莆房網(wǎng)：去年開始至今的樓市趨冷，與2012年那一波淡市相比有何差異？

　　王為民：2012年的淡市主要是政府的行政職能手段所造成的短期影響，而在那之后，我們看到的就是2013年迎來了一波“報(bào)復(fù)性”的反彈，進(jìn)而創(chuàng)造了樓市成交的歷史最高點(diǎn)；

　　而我們現(xiàn)在所處的環(huán)境，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了由市場(chǎng)作用為導(dǎo)向，因市場(chǎng)供需關(guān)系的變換而導(dǎo)致的淡市；現(xiàn)在政府所做的，不再是抑制房地產(chǎn)，而是支持，但更多的是對(duì)市場(chǎng)的“托底”手段。

　　莆房網(wǎng)：據(jù)莆田房管局備統(tǒng)計(jì)顯示，3.30兩大新政出臺(tái)近一個(gè)月，莆田樓市備案數(shù)據(jù)并未迅速出現(xiàn)回升，相比二手房市場(chǎng)回暖勢(shì)頭，莆田一手房市場(chǎng)變化較小，您認(rèn)為這其中原因有哪些？

　　王為民：新政策中的“5改2”，對(duì)于二手房市場(chǎng)來說，直接降低了買賣雙方的交易成本，釋放了二手房市場(chǎng)的需求，而一手房市場(chǎng)的一些利好性政策仍以制造輿論導(dǎo)向?yàn)橹?，引起了市?chǎng)話題性，但并沒有落地的走向引導(dǎo)。在經(jīng)歷了13年瘋狂的樓市后，一手房需求被過度消費(fèi)，在政府新一輪的政策刺激下，對(duì)于新的市場(chǎng)需求增長(zhǎng)是有一輪周期性的，我們?nèi)孕枰阅托牡难酃馊タ创@個(gè)問題。

　　莆房網(wǎng)：莆田樓市有無(wú)可能再恢復(fù)到2013年那種市場(chǎng)行情？如果想要徹底回暖的話，您認(rèn)為還需要什么刺激政策？

　　王為民：其實(shí)我們都很慶幸遇到了2013年那樣瘋狂的市場(chǎng)，但是瘋狂不應(yīng)該是一個(gè)市場(chǎng)的應(yīng)有表現(xiàn)，理性才是我們應(yīng)該去面對(duì)的。

　　從去年至今的的各種刺激政策，都是以“釋放需求”為調(diào)控主旋律，下一階段政府的職能重點(diǎn)將是以“控制供應(yīng)”為核心，那對(duì)于莆田市場(chǎng)這樣的內(nèi)生型市場(chǎng)，相關(guān)職能部門合理把控土地供應(yīng)、維護(hù)供需平衡，才是保證市場(chǎng)穩(wěn)步回暖的基礎(chǔ)，對(duì)于“徹底”回暖的愿景，那是在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定之后，才應(yīng)該去考慮的。

　　莆房網(wǎng)：目前莆田市區(qū)在售和可售住宅數(shù)量日趨減少，購(gòu)房者可選擇面也是不斷縮小。與新政扶持改需相比，莆田剛需似乎已無(wú)處可逃。莆田市區(qū)樓市是否存在有價(jià)無(wú)市，您如何看待這一現(xiàn)象？

　　王為民：莆田樓市的剛需市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的情況，眾所周知，14年上半年，莆田市場(chǎng)出現(xiàn)了大面積的降價(jià)潮，這一輪降價(jià)后，其實(shí)很大程度上擠壓了原本的價(jià)格泡沫；

　　市區(qū)在售和可售住宅的減少，一方面將導(dǎo)致價(jià)格上漲，另一方面將推動(dòng)大量購(gòu)房客戶向外圍延伸，這其實(shí)是一個(gè)城市發(fā)展的必然階段。

　　莆房網(wǎng)：今年莆田樓市“金三銀四“徹底無(wú)望，您是否認(rèn)為接下去的五一會(huì)成為莆田樓市拐點(diǎn)？對(duì)今年下半年莆田樓市走勢(shì)有何判斷？

　　王為民：今年的“金三銀四”整體表現(xiàn)一般，同比下降幅度較大，但是環(huán)比并無(wú)下跌情況；而且這兩個(gè)月市場(chǎng)上也并沒有高品質(zhì)的新項(xiàng)目開盤，所以表現(xiàn)比較疲軟。對(duì)于五一節(jié)點(diǎn)，每個(gè)樓盤將積極開展各種營(yíng)銷活動(dòng)，通過直接的讓利促銷，為自己的“紅五月”打一個(gè)開門紅。所以，我相信五月的莆田樓市，將會(huì)迎來上半年的一波成交小高峰，但如果要定義為“拐點(diǎn)”的話，成色略顯不足。

　　對(duì)于下半年的莆田樓市走勢(shì)，將主要看幾個(gè)大型項(xiàng)目的入市情況，就像去年的碧桂園，一波近2000套的開盤銷售，就給市場(chǎng)打了一劑強(qiáng)心劑。

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