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編者按：近幾年，在全城大改造及城涵一體化進程的推動下，涵江樓市的發(fā)展受到購房者的關(guān)注，并在莆田樓市留下濃墨重彩的一筆。今年年初涵江的購房補貼政策更是推高了莆田樓市整體成交量。隨著中秋、國慶兩大節(jié)點的來臨，涵江樓市也迎來了傳統(tǒng)旺季，各家房企均摩拳擦掌搶占市場。那么“金九銀十”涵江樓市的將有何表現(xiàn)？市場將出現(xiàn)哪些變化？涵江房價走勢如何呢？莆房網(wǎng)獨家采訪涵江多個樓盤的營銷負(fù)責(zé)人、福州原創(chuàng)策劃總監(jiān)——陳正評，把脈涵江樓市?！?/p>
福州原創(chuàng)策劃總監(jiān)陳正評
1、莆房網(wǎng)：“金九銀十”大幕已經(jīng)拉開，這個承接上半年引領(lǐng)下半年的關(guān)鍵時段，涵江樓市將有何表現(xiàn)？
陳正評：市區(qū)已經(jīng)沒有淡旺季之分，但是涵江還是有的。涵江樓市的傳統(tǒng)旺季“金九銀十”已經(jīng)到來，必然是各個樓盤的必爭時機。今年涵江樓市的成交量可謂是大起大落，在購房補貼時成交量暴增，在補貼政策到期后又出現(xiàn)斷崖式下跌，市場出現(xiàn)兩個月空窗期。近段時間在整體市場的帶動下，涵江樓市的購房情緒慢慢好轉(zhuǎn)，市場才逐漸回暖。且這個節(jié)點又是銜接年底置業(yè)潮，很多在外工作的涵江人這個時候會回鄉(xiāng)。另外在丈母娘樓市的作用下，房子成了年輕人結(jié)婚的必需品，不少購房者下半年的買房計劃也提上日程。
一般來說，新品入市后的半個月都是熱銷期，金九銀十期間中秋、國慶兩大節(jié)點擺在這兒，在品牌樓盤搶購潮帶動下，市場行情火熱，涵江各家房企抓住機會“搶收”，推盤出貨的積極性大漲，上市的新品也很多。像恒潤帝景四期81-123㎡純板樓臻品上市，國慶節(jié)4588元/㎡起開盤。利通塘北壹號二期110-150㎡華宅、駿乘華府都四期98-143㎡美宅計劃在國慶開盤，此外還有保利城、武夷木蘭都、華永天瀾城等樓盤也都有新品預(yù)約或開盤。
2、莆房網(wǎng)：與往年相比，今年涵江多個樓盤都推出了復(fù)式產(chǎn)品。涵江樓市產(chǎn)品線發(fā)生了什么變化？
陳正評：涵江的購買力主要是來自周邊向城鎮(zhèn)化邁進的居民，這幾年市場的主流戶型一直在110-120㎡之間，這個區(qū)間的房源在涵江很好銷售?，F(xiàn)在二胎政策開放，有的客戶對戶型面積的需求也越來越大。為了適應(yīng)購房者的需求，一些樓盤為了提高市場占有率，產(chǎn)品也比較多樣性，所以今年不少樓盤都推出了復(fù)式產(chǎn)品。在每個樓盤中，復(fù)式產(chǎn)品都是屬于稀缺產(chǎn)品，為了提高使用率，在產(chǎn)品設(shè)計上也進行了一番改造，使得復(fù)式空間得到最大化利用，所以復(fù)式產(chǎn)品的價格相對也比較高。
此外，涵江小戶型有低總價的優(yōu)勢，很多樓盤針對小戶型也調(diào)整營銷策略，降低置業(yè)門檻等措施，但由于涵江外來創(chuàng)業(yè)的客群比較少，使得小戶型出現(xiàn)了銷售困境，多個樓盤都面對小戶型的去化壓力，所以有的樓盤復(fù)式是在小戶型上重新設(shè)計。不過購房者也要注意，復(fù)式產(chǎn)品在后期裝修成本會比普通平層多一些。
3、莆房網(wǎng)：最近涵江有樓盤新品高價上市，涵江房價真的全面上漲了么？未來房價走勢如何？
陳正評：涵江房價走勢，要看涵江的供求關(guān)系了，涵江的購買力主力主要是來自涵江周邊。未來興涵水都、塘北還有其他土地繼續(xù)出讓，市場經(jīng)過這幾年的去化，已經(jīng)沒那么強勁了。另外涵江的房價如何還要看各個樓盤推出的產(chǎn)品。最近幾個樓盤的價格有所上漲是因為有復(fù)式產(chǎn)品比較稀缺，所以價格比較高。況且個別樓盤的價格不能等同于涵江整體房價。大多數(shù)樓盤都有去化壓力，多數(shù)房企仍在絞盡腦汁走量。用數(shù)據(jù)說話，涵江平層住宅的均價已經(jīng)5年維持在6000元/㎡不變了。所以個人認(rèn)為涵江普通住宅的價格未來也很難會有大的波動。
4、莆房網(wǎng)：近年來，莆田樓市負(fù)面新聞接連不斷，房企間也進行了一輪洗牌。那么涵江房企呢？
陳正評：涵江也是一樣的。有的樓盤吃肉，有的喝粥，甚至有的房企已經(jīng)難以為繼。這背后原因也是復(fù)雜，市場、營銷因素都有。其實近年來，隨著樓市發(fā)展，涵江的購買力更集中傾向于部分樓盤。就近兩年來說，在保利城之前，市場其實還挺平均的，但是在保利城入市之后，給其他樓盤都造成很多的壓力。當(dāng)然，保利城的熱銷跟強大的央企品牌吸引力有很大關(guān)系，此外其城涵一體化排頭兵的戰(zhàn)略優(yōu)勢，吸引的不僅僅是涵江客戶群體還有部分市區(qū)的購買力，這是涵江其他樓盤不能比擬的優(yōu)勢。而一些房企受大環(huán)境影響也出現(xiàn)了資金緊張等問題。
涵江樓市的分化也側(cè)面反映出，現(xiàn)在涵江購房者除了考慮價格外，比較看重的就是居住品質(zhì)。隨著城市化進程的推進和人口結(jié)構(gòu)的變化，現(xiàn)在涵江人的生活模式也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，因而，走進公園不僅已經(jīng)成為越來越多城市人的選擇，也是生活質(zhì)量的重要體現(xiàn)。像中茵蔚藍(lán)國際雖然不像保利城逢開盤就成交驚人，但因靠近涵江公園這個優(yōu)勢每個月的成交量相對也比較平穩(wěn)。
5、莆房網(wǎng)：從去年開始，涵江先后出臺了“商品房轉(zhuǎn)安置”及購房補貼這兩大政策，幫助涵江多個樓盤去庫存。接下來還會相關(guān)的購房補貼措施么？
陳正評：這兩個政策對涵江樓市去化都有積極作用，但是我們也要看清之前兩次的購房補貼的背景。去年主要是因為整體大環(huán)境仍處于悲觀狀態(tài)，政府一再要求去庫存，讓房地產(chǎn)健康發(fā)展，于是各項紅利頻出。然而涵江樓市又具有地域性，一些政策在涵江并無作用。為了響應(yīng)上級去庫存的號召，不少城市、區(qū)域都出臺了購房補貼。涵江政府也先后出臺了“商品房轉(zhuǎn)安置”及購房補貼?！?/p>
先是去年安置戶的拆遷補償政策，2000-4000元不等的拆遷補貼政策使得很多安置戶購房者進入樓市，這無疑是強有力地刺激涵江樓市購買力，也減輕涵江開發(fā)商庫存量高企的壓力。因此去年下半年涵江樓市成交量就開始不斷好轉(zhuǎn)。然后就是今年2月3日——5月10日的300元/㎡的商品房購房補貼政策。在階段性購房補貼優(yōu)惠期間，涵江區(qū)共銷售商品房2496套，這相當(dāng)于涵江樓市半年的去化量。
雖然在購房補貼之前，涵江庫存約80萬方，但因為保利城等樓盤有不斷新品入市，所以涵江現(xiàn)在庫存還是80萬方左右。但是現(xiàn)在的市場跟去年不一樣了，如今樓市掌聲一片，市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向了，所以后續(xù)也很難有新的補貼繼續(xù)出臺了。但是部分樓盤為了去化走量，有的開發(fā)商會自己補貼金額，這也只是開發(fā)商一種促銷手段而已。
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