樓面價5546.5元/平！聯(lián)投置業(yè)斬獲天妃地塊，劃片南門...

　　月塘南地塊一【土拍結果】

　　據(jù)悉，PS拍-2024-03號月塘南地塊一共有2家房企報名競拍，5號聯(lián)投置業(yè)、9號聯(lián)發(fā)。起拍價為5.65億元，加價幅度為200萬元。最終，5號聯(lián)投置業(yè)以5.65億競得該地塊，樓面價5546.5元/㎡，每畝均價776.5萬元，溢價率0%。

▲土拍現(xiàn)場

▲地塊航拍圖

　　地段點評：

　　PS拍-2021-14號月塘南地塊一（天妃地塊），位于莆田市中心月塘南片區(qū)，毗鄰萬達廣場、學園路、女人街，是鳳凰街道長期積淀的城市繁華老片區(qū)。周邊商業(yè)、居住氛圍極為濃厚，地段優(yōu)勢明顯，此外，月塘南地塊一新建樓盤直接劃片南門學校初中部。

　　目前老城區(qū)市場已進入尾盤狀態(tài)，入市可銜接一定的剛性需求，對于月塘南的認可度還是比較高。

橫著看，更震撼！

　　1.地塊格局

　　該地塊占地約72.7畝，體量偏中大型。目前已經完成凈地，地塊形狀不規(guī)則。南臨南門西路，西至筱塘路，東至學園路。

▲地塊航拍圖

　　2.規(guī)劃評估

　　月塘南地塊一規(guī)劃容積率＞1.5且≤2.1，建筑密度≤28%，綠地率≥30%，總性質為城鎮(zhèn)住宅（70年）、零售商業(yè)（40年），教育用地（50年）。

　　拍賣起始價5.65億元，起拍樓面價5546.5元/㎡。從總體規(guī)劃條件看，可以打造集教育、商業(yè)、住宅為一體的中型主城生活社區(qū)。

▲地塊航拍圖

　　3.交通評估

　　該地塊位于主城中心地段，交通層面主要依附荔城大道、學園南街、莆陽路，整體交通出行方式比較多，但往萬達方向以及溝頭圓圈早晚高峰易擁堵。月塘南為規(guī)劃F2線一期沿線板塊（萬達廣場站），但目前尚未動工，所需建設時間也會相對較長。

▲地塊區(qū)位圖

　　PS拍-2021-14號地塊

　　SWOT評估

　　優(yōu)勢分析：

　　1 地塊坐落莆田老城區(qū)腹地，長期發(fā)展積淀，城市資源配套豐富，毗鄰莆田萬達廣場、南湖公園、市第一醫(yī)院、鳳凰山老街區(qū)等，生活層面相當便利。

　　2 月塘南是中心城區(qū)改造重點項目之一，后期規(guī)劃為集住宅、商業(yè)、教育一體的多功能城市生活新區(qū)，改造后版塊面貌、價值可以實現(xiàn)大步提升。

　　3 月塘南坐鄰莆田當前較熱的萬達商圈，地塊相距約700米，憑借城市商業(yè)地標鄰居的區(qū)位優(yōu)勢，以及地塊內新建樓盤直接劃片南門學校初中部，后期市場依然相對可觀，價值方面也會足夠堅挺，同時目前周邊大部分新盤已進入尾盤狀態(tài)。

　　4 2.1的超低密設置條件，在莆田市中心實為罕見，且限高80米，將造就后期高舒適度的城市生活社區(qū)。

▲地塊航拍圖

▲地塊航拍圖

　　劣勢分析：

　　1 地塊設置2.1容積率偏低，相對開發(fā)商而言，拿地成本偏高，利潤空間縮水。

　　2 地塊形狀過于不規(guī)則，同時限高80米，約建造26層，地塊正南為荔城區(qū)稅務局、才子安置地塊、萬隆花園，未來朝南視野有一定受阻，雖然這一帶人氣旺，但未來周邊環(huán)境較為一般。

　　3 地塊需配建回購住宅面積約29225m2（回購總價款約為2.9463億元）、一所幼兒園以及零售商業(yè)，開發(fā)成本有一定增加，同時，配建回購住宅，在一定程度上會影響到整體小區(qū)規(guī)劃。

　　4 地處鳳凰山街道老街區(qū)，筱塘一帶夜間經濟發(fā)達，也會給地塊項目后期居住造成一定的生活噪音。

▲地塊航拍圖

　　機會評判：

　　月塘南作為老城區(qū)改造重點項目之一，不僅本身地段優(yōu)質，且后期必然會呈現(xiàn)更加現(xiàn)代化、完善化的都市感生活區(qū)，這對地塊后期價值可以保持一個良好的預期。同時毗鄰的龍德井、溝頭片區(qū)同步在改造當中，天街、商業(yè)地標等...聯(lián)接萬達，未來可以形成連片式的新城市繁華，地塊投入居住后，能夠就近感受更加高端的城市氛圍。

▲地塊航拍圖

　　威脅評判：

　　地塊周邊目前比較多是尾盤競品，即融創(chuàng)建發(fā)觀瀾云著、聯(lián)發(fā)融創(chuàng)龍德井壹號等等，直線距離都只相距1公里左右。同時周邊萬隆花園、嘉禾花園、金威豪園等剩余較多二手房，掛牌1.2-1.8萬/平不等，而且還帶裝修，后期銷售存在潛在分流的可能。

　　周邊配套：

　　周邊教育資源：莆田五中、莆田一中、霞林學校、筱塘小學、南門學校等

　　生活資源：萬達廣場、南湖公園、龍脊山公園、市第一醫(yī)院、鳳凰山公園、南門商業(yè)街區(qū)、筱塘商業(yè)街區(qū)等。

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