月塘南地塊一【土拍結果】
據(jù)悉,PS拍-2024-03號月塘南地塊一共有2家房企報名競拍,5號聯(lián)投置業(yè)、9號聯(lián)發(fā)。起拍價為5.65億元,加價幅度為200萬元。最終,5號聯(lián)投置業(yè)以5.65億競得該地塊,樓面價5546.5元/㎡,每畝均價776.5萬元,溢價率0%。
▲土拍現(xiàn)場
▲地塊航拍圖
地段點評:
PS拍-2021-14號月塘南地塊一(天妃地塊),位于莆田市中心月塘南片區(qū),毗鄰萬達廣場、學園路、女人街,是鳳凰街道長期積淀的城市繁華老片區(qū)。周邊商業(yè)、居住氛圍極為濃厚,地段優(yōu)勢明顯,此外,月塘南地塊一新建樓盤直接劃片南門學校初中部。
目前老城區(qū)市場已進入尾盤狀態(tài),入市可銜接一定的剛性需求,對于月塘南的認可度還是比較高。
橫著看,更震撼!
1.地塊格局
該地塊占地約72.7畝,體量偏中大型。目前已經完成凈地,地塊形狀不規(guī)則。南臨南門西路,西至筱塘路,東至學園路。
▲地塊航拍圖
2.規(guī)劃評估
月塘南地塊一規(guī)劃容積率>1.5且≤2.1,建筑密度≤28%,綠地率≥30%,總性質為城鎮(zhèn)住宅(70年)、零售商業(yè)(40年),教育用地(50年)。
拍賣起始價5.65億元,起拍樓面價5546.5元/㎡。從總體規(guī)劃條件看,可以打造集教育、商業(yè)、住宅為一體的中型主城生活社區(qū)。
▲地塊航拍圖
3.交通評估
該地塊位于主城中心地段,交通層面主要依附荔城大道、學園南街、莆陽路,整體交通出行方式比較多,但往萬達方向以及溝頭圓圈早晚高峰易擁堵。月塘南為規(guī)劃F2線一期沿線板塊(萬達廣場站),但目前尚未動工,所需建設時間也會相對較長。
▲地塊區(qū)位圖
PS拍-2021-14號地塊
SWOT評估
優(yōu)勢分析:
1 地塊坐落莆田老城區(qū)腹地,長期發(fā)展積淀,城市資源配套豐富,毗鄰莆田萬達廣場、南湖公園、市第一醫(yī)院、鳳凰山老街區(qū)等,生活層面相當便利。
2 月塘南是中心城區(qū)改造重點項目之一,后期規(guī)劃為集住宅、商業(yè)、教育一體的多功能城市生活新區(qū),改造后版塊面貌、價值可以實現(xiàn)大步提升。
3 月塘南坐鄰莆田當前較熱的萬達商圈,地塊相距約700米,憑借城市商業(yè)地標鄰居的區(qū)位優(yōu)勢,以及地塊內新建樓盤直接劃片南門學校初中部,后期市場依然相對可觀,價值方面也會足夠堅挺,同時目前周邊大部分新盤已進入尾盤狀態(tài)。
4 2.1的超低密設置條件,在莆田市中心實為罕見,且限高80米,將造就后期高舒適度的城市生活社區(qū)。
▲地塊航拍圖
▲地塊航拍圖
劣勢分析:
1 地塊設置2.1容積率偏低,相對開發(fā)商而言,拿地成本偏高,利潤空間縮水。
2 地塊形狀過于不規(guī)則,同時限高80米,約建造26層,地塊正南為荔城區(qū)稅務局、才子安置地塊、萬隆花園,未來朝南視野有一定受阻,雖然這一帶人氣旺,但未來周邊環(huán)境較為一般。
3 地塊需配建回購住宅面積約29225m2(回購總價款約為2.9463億元)、一所幼兒園以及零售商業(yè),開發(fā)成本有一定增加,同時,配建回購住宅,在一定程度上會影響到整體小區(qū)規(guī)劃。
4 地處鳳凰山街道老街區(qū),筱塘一帶夜間經濟發(fā)達,也會給地塊項目后期居住造成一定的生活噪音。
▲地塊航拍圖
機會評判:
月塘南作為老城區(qū)改造重點項目之一,不僅本身地段優(yōu)質,且后期必然會呈現(xiàn)更加現(xiàn)代化、完善化的都市感生活區(qū),這對地塊后期價值可以保持一個良好的預期。同時毗鄰的龍德井、溝頭片區(qū)同步在改造當中,天街、商業(yè)地標等...聯(lián)接萬達,未來可以形成連片式的新城市繁華,地塊投入居住后,能夠就近感受更加高端的城市氛圍。
▲地塊航拍圖
威脅評判:
地塊周邊目前比較多是尾盤競品,即融創(chuàng)建發(fā)觀瀾云著、聯(lián)發(fā)融創(chuàng)龍德井壹號等等,直線距離都只相距1公里左右。同時周邊萬隆花園、嘉禾花園、金威豪園等剩余較多二手房,掛牌1.2-1.8萬/平不等,而且還帶裝修,后期銷售存在潛在分流的可能。
周邊配套:
周邊教育資源:莆田五中、莆田一中、霞林學校、筱塘小學、南門學校等
生活資源:萬達廣場、南湖公園、龍脊山公園、市第一醫(yī)院、鳳凰山公園、南門商業(yè)街區(qū)、筱塘商業(yè)街區(qū)等。
聯(lián)發(fā)|正榮·玉湖天境2024-09-07
澳德蘭溪悅府2024-10-01
保利瑧悅2024-09-19
聯(lián)發(fā)|正榮·玉湖天境2024-09-10
聯(lián)發(fā)建發(fā)玉湖蘭溪2024-08-11