四降一升一穩(wěn)！2020上半年莆田商品住房均價平穩(wěn)

　　2020年上半年，受新冠疫情影響，我市房地產(chǎn)供給側(cè)和需求側(cè)的各項指標基本呈下降態(tài)勢。在以習近平總書記為核心的黨中央堅強領(lǐng)導下，我市先緊抓疫情防控，后統(tǒng)籌復工復產(chǎn)，同時市政府出臺了《關(guān)于有效應對疫情保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的實施意見》（莆政辦[2020]14號），通過順延疫情影響期限、降低預售許可條件等十項措施有力地穩(wěn)定了我市房地產(chǎn)市場形勢，相關(guān)主要指標在二季度都呈回升態(tài)勢。上半年，全市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“四降一升一穩(wěn)”態(tài)勢：“四降”是疫情影響和供地減少導致商品房新開工面積下降，以致房地產(chǎn)投資和批準預售面積、商品房銷售面積隨之下降；“一升”是二手房交易同比上升，彌補一手房市場需求；“一穩(wěn)”是通過片區(qū)地價房價“雙控”措施，我市商品住房銷售均價總體保持基本穩(wěn)定。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

　　1、商品房新開工面積比降明顯。

　　受疫情影響部分項目（如計容面積43萬m2的秀嶼區(qū)銅鑼灣項目）推遲動工，以及去年第四季度全市土地出讓大幅減少（僅2宗房地產(chǎn)用地），今年上半年商品房新開工面積同比出現(xiàn)明顯下降。1-6月份，全市商品房施工面積2029.67萬m2，較去年同期增長6.08%，其中新開工面積126.97萬m2，同比（去年186.17萬㎡）下降31.8%。從季度數(shù)據(jù)看，一季度新開工85.93萬㎡，二季度41.04萬㎡，較一季度明顯減少。

　　從各縣區(qū)新開工項目看，城廂區(qū)在融創(chuàng)·蘭溪一號和3宗安置型商品房動工帶動下本區(qū)新開工面積大幅比增；北岸去年下半年無新出讓地塊，今年上半年新開工為0；其他縣區(qū)皆為比降。其中仙游縣7.26萬m2，比降76.6%；荔城區(qū)46.41萬m2，比降31.66%；城廂區(qū)47.82萬m2，比增71.46%；涵江區(qū)15.56萬m2，比降51.48%；秀嶼區(qū)9.92萬m2，比降50.52%；北岸0萬m2，比降100%。

莆田玉湖新城航拍

　　2、房地產(chǎn)投資隨之同比下降。

　　由于新開工項目減少，以及疫情影響在建項目進度，今年2月份全市房地產(chǎn)項目基本處于停工狀態(tài)，因此，上半年房地產(chǎn)投資同比也出現(xiàn)下降。但在中心城區(qū)的建發(fā)·玉湖一號、融創(chuàng)·蘭溪一號、坂頭東三個安置型商品房等新項目開工建設(shè)下，帶動約33億元土地購置費入庫統(tǒng)計，支撐著二季度房地產(chǎn)投資額明顯增加。1-6月，全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資115.91億元，與去年同期（152.95億元）比降24.22%。其中一季度投資48.30億元，二季度投資67.61億元，較一季度增加19.31億元。

　　從各縣區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況看（按項目屬地統(tǒng)計原則），除了北岸基本持平外其他縣區(qū)全部比降。荔城區(qū)在建發(fā)·磐龍府、玉湖一號，城廂區(qū)在融創(chuàng)·蘭溪一號、坂頭東三個安置型商品房等新項目開工建設(shè)帶動下，降幅較少；仙游和涵江今年新開工項目各只有一個，降幅明顯。其中：仙游縣完成投資12億元，比降43.29%；荔城區(qū)44.33億元，比降4.44%；城廂區(qū)30.7億元，比降19.02%；涵江區(qū)20.6億元，比降44.07%；秀嶼區(qū)5.2億元，比降29.06%；北岸3.1億元，與去年基本持平。

　　二、商品房供求關(guān)系情況

　　1、批準預售面積比降近半。

　　一方面受疫情影響大部分項目進度滯后、個別項目停工，另一方面部分項目趕在今年1月1日預售資金監(jiān)管新政實施前辦理了預售許可，致使上半年全市商品房批準預售面積同比大幅下降；但在全面開展復工復產(chǎn)后，各項目抓緊進度，第二季度批準預售面積明顯回升。1-6月，全市商品房批準預售面積117.85萬㎡，比降47.06%；其中商品住房批準預售面積92.76萬㎡，比降49.73%。按季度分，一季度商品房批準預售面積45.17萬㎡（其中商品住房33.54萬㎡）；二季度商品房批準預售面積72.68萬㎡（其中商品住房59.22萬㎡），較一季度明顯增加。

　　從各縣區(qū)的批準預售面積看，仙游縣在碧桂園·天城、建發(fā)·璽院、富力院士廷，秀嶼區(qū)在物流園區(qū)快遞電商園一期、大唐世家、高鐵東等項目的預售許可下，帶動本區(qū)預售面積大幅增長；荔城、涵江雖有磐龍府、玉湖一號和保利八期、保利云上等項目辦理預售許可，但因該二區(qū)去年基數(shù)較大，同比還是下降明顯；其他各區(qū)都有不同程度的比降。各縣區(qū)批準預售面積分別為：仙游50.55萬㎡，比增20.33%；荔城21.59萬㎡，比降62.07%；城廂6.92萬㎡，比降75.91%；涵江18.12萬㎡，比降75.67%；秀嶼20.68萬㎡，比增191.27%；北岸0萬㎡，比降100%。

　　2、商品房銷售面積同比下降。

　　按照莆田的購房消費習慣，原本在春節(jié)期間的一波購房潮，今年卻因疫情影響明顯減少；同時疫情造成的整體經(jīng)濟下行，人們收入明顯下降，導致購房消費能力不足。另外中心城區(qū)商品住房庫存去化周期雖然在10個月左右，但品質(zhì)優(yōu)良、價位合理的項目不多，市場有效供給相對不足也導致銷售下滑。據(jù)商品房買賣合同網(wǎng)簽系統(tǒng)統(tǒng)計，1-6月份，全市商品房網(wǎng)簽面積190.14萬㎡，比增16.35%，扣除城廂、涵江二區(qū)43.78萬㎡安置型商品房后銷售面積為146.36萬㎡，比降10.44%；其中商品住房銷售161.26萬㎡，比增18.21%，扣除43.78萬㎡安置型商品房后銷售面積為117.48萬㎡，比降13.88%。

　　商品房銷售面積按季度分，一季度56.22萬㎡，二季度133.92萬㎡（扣除安置型商品房后為90.14萬㎡），較一季度明顯回升。從各月份的商品房網(wǎng)簽面積看，1-6月分別為17.2萬㎡、10萬㎡、29.17萬㎡、28.01萬㎡、27.16萬㎡、78.94萬㎡ （扣除安置型商品房后為35.16萬㎡）?？梢?月、2月份受疫情影響，成交量明顯萎縮；但在各級各部門緊抓復工復產(chǎn)工作、推廣線上線下相結(jié)合新型銷售模式，以及市政府十條扶持政策等方面推動下，3月起市場開始逐步恢復，特別是建發(fā)·磐龍府一期共272套商品住房開盤一次性售罄，進一步提振市場消費信心。

　　從各縣區(qū)銷售情況看，仙游縣批準預售面積比增為市場提供充足房源保障，且各項目位置優(yōu)越、價位合理刺激需求釋放，在建發(fā)·璽院、楓城新都等項目支撐下，上半年銷售面積增幅達33.39%；涵江區(qū)因剛性需求趨緩，特別今年全球疫情影響外貿(mào)出口等行業(yè)，改善需求明顯減少，商品房銷售面積降幅較大。各縣區(qū)銷售面積分別為：仙游縣41.75萬㎡，比增33.39%；荔城區(qū)33.03萬㎡，比降26.54%；城廂區(qū)74.91萬㎡，比增182.22%（扣除42.36萬㎡安置型商品房后銷售面積為32.55萬㎡，比增21.55）%；涵江區(qū)21.8萬㎡，比降40.82%（扣除1.42萬㎡安置型商品房后銷售面積為20.38萬㎡，比降53.79%）；秀嶼區(qū)15.78萬㎡，比降8.44%；北岸2.87萬㎡，比降44.86%。

秀嶼城區(qū)航拍

　　3、商品住房均價基本平穩(wěn)。

　　一季度，為降低疫情影響，部分在售樓盤降價促銷走量回籠資金，但從3月份市場需求逐步恢復后，價格也逐步回升。從對商品房買賣合同網(wǎng)簽價格統(tǒng)計，今年1-6月，全市商品房銷售均價為10028元/㎡，比降0.4%；其中商品住房（扣除安置型商品房）銷售均價為10378元/㎡，比增2.34%。商品住房銷售均價按月份分，1-6月分別為9360元/㎡、9076元/㎡、9698元/㎡、10008元/㎡、10389元/㎡、11228元/㎡，總體保持基本平穩(wěn)態(tài)勢。

　　商品住房銷售均價按縣區(qū)分，荔城區(qū)因去年建發(fā)央著、建工ECO等價位較低項目入市基數(shù)較低，同比之下，今年低價樓盤較少而出現(xiàn)較大的增幅；城廂區(qū)在售樓盤大部分在市中心位置，均價全市最高，增幅也超過5%。各縣區(qū)銷售均價分別為：仙游縣7382元/㎡，比增4.87%；荔城區(qū)12862元/㎡，比增12.54%；城廂區(qū)15664元/㎡，比增8.07%；涵江區(qū)9785元/㎡，比降3.21%；秀嶼區(qū)6886元/㎡，比降3.84%；北岸5210元/㎡，比降5.48%。

　　4、商品住房庫存去化周期合理。

　　從商品房批準預售面積和合同網(wǎng)簽面積關(guān)系看，1-6月全市商品房供銷比為1：1.24，其中商品住房供銷比為1：1.27，需求（含安置型商品房）大于供給。截止6月末，全市商品房庫存面積429.53萬㎡，去化周期15個月。其中住宅311.7萬㎡、去化周期12個月（其中荔城9個月、城廂11個月、涵江14個月、秀嶼9個月、北岸26個月、仙游15個月）；商業(yè)75.17萬㎡、去化周期59個月；辦公42.66萬㎡、去化周期25個月?？梢姡唐纷》砍吮卑稁齑媪科嗤?，其他縣區(qū)庫存總體合理；商業(yè)及辦公庫存量較多主要集中在中心城區(qū)和仙游。

　　5、二手房交易面積平穩(wěn)增長。

　　一季度受疫情影響，二手房交易量下降較多；二季度在一手房市場整體恢復后，二手房市場也跟著快速恢復，成交量明顯回升。1-6月，全市二手房成交面積78.68萬㎡、比增36.81%；其中二手住房成交面積62.65萬㎡、比增35.52%。二手房成交面積按季度分，第一季度29.97萬㎡（其中二手住房25.93萬㎡），第二季度48.71萬㎡（其中二手住房36.72萬㎡），保持平穩(wěn)增長。

　　分區(qū)域看，市本級二手房交易面積66.54萬㎡、比增45.57%（其中二手住房成交面積52.63萬㎡、比增48.63%）；仙游縣二手房交易面積12.14萬㎡、比增2.88%（其中二手住房成交面積10.02萬㎡、比降7.39%）。

　　從新建商品住房與二手住房成交面積看，這一、二手房市場具有互補性。上半年，市本級新建商品住房銷售明顯比降，其二手住房交易明顯比增；仙游縣則是新建商品住房銷售明顯比增，其二手住房交易出現(xiàn)下降。

　　三、土地及金融信貸情況

　　1、房地產(chǎn)用地供應小幅下降。

　　雖受疫情影響，但在各級政府加大征遷供地措施下，上半年全市房地產(chǎn)用地供應總體平穩(wěn)。1-6月通過招拍掛供應房地產(chǎn)經(jīng)營性用地14宗65.86公頃（合987.9畝），與去年同期（1158.75畝）比降14.75%；出讓總價款522550萬元，同比下降10.4%。從季度看，一季度出讓6宗31.72公頃，二季度出讓8宗34.14公頃，基本保持平穩(wěn)供應。

　　按區(qū)域分，市本級供地9宗47.65公頃（合714.75畝）、比降10.45%，總價款418300萬元，平均每畝585萬元，與去年持平，其中中心城區(qū)的荔城、城廂扣除安置型商品房用地后，用于房地產(chǎn)開發(fā)供地僅13.93公頃、比降52.11%；仙游縣供地5宗18.21公頃（合273.1畝）、比降24.25%，總價款104250萬元，平均每畝381.73萬元、比增18.92%。

　　2、房地產(chǎn)各項貸款增速較快。

　　截至5月末，全市房地產(chǎn)各項貸款余額794.40億元，同比增長13.37%，增速比2月末增加2.15個百分點；今年新增44.61億元，同比多增14.71億元。房地產(chǎn)各項貸款余額占全市本外幣貸款余額的比重為37.42%，同比提高1.30個百分點。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比大幅增長。截至5月末，全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額98.60億元，同比增長19.08%，今年增加7.03億元，同比多增1.30億元。其中：地產(chǎn)開發(fā)貸款（即:政府土地儲備機構(gòu)貸款）同比下降100.00%，商業(yè)用房開發(fā)貸款余額同比增長37.59%。

　　個人住房貸款增速較快。截至5月末，全市個人住房貸款余額662.30億元，同比增長13.72%，增速比2月末提高2.84個百分點；今年新增38.02億元，同比多增13.22億元。其中，新建房貸款余額578.14億元，同比增長11.77%，主要是去年商品房銷售大幅增長（比增60.17%），今年項目陸續(xù)封頂按揭貸款開始批量發(fā)放；再交易房貸款余額84.17億元，同比增長29.24%，主要是今年上半年二手房交易明顯增長（比增36.81%）對住房貸款的需求。另外二季度新冠肺炎疫情影響趨弱，房地產(chǎn)信貸增長較快，房貸利率LPR穩(wěn)中趨降，個人住房貸款增長較快，增速比上季度略有提高。（莆田市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 陳志強、陳建玫）

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