太突然！大幅下調(diào)！莆田銀行已開始……

　　真的是太快了！9月24號才釋放出要降存量房貸利率的消息，很多人都還在猜自己的房貸有沒有資格降，能降多少。沒想到國慶都還沒來，央媽開始發(fā)話了。中央人民銀行昨天一連發(fā)了幾條通稿，每一條都是重量級！

　　引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率

　　統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%

　　延長部分房地產(chǎn)金融政策文件的期限

　　優(yōu)化保障性住房再貸款政策

　　其中，最備受關(guān)注的還是存量房貸降息細(xì)則了。

　　存量房貸利率，真的要降了！

　　其實(shí)對于這一次的存量房貸利率調(diào)整的細(xì)則，大家最關(guān)心的無非就是以下四個問題。

　　1.什么時候開始降，2.哪些房貸能降？3.降多少？4.什么時候降到位？

　　目前網(wǎng)傳最多的是，今年10月31日前，自動降。不管首套還是二套，都能降。除北上深之外，全部降成“LPR-30個基點(diǎn)”。

　　至于什么時候降到位，對于浮動利率的結(jié)款人而言，由于每位借款人的貸款重定價日不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會有所差異。具體情況可以參照以下表格：

　　落位到莆田，關(guān)于購房者的月供到底降不降，降多少等問題，我們也咨詢了莆田某銀行客服，工作人員表示目前細(xì)則還沒出來，具體得等通知。

　　莆田二手房銀行評估價也普遍下調(diào)

　　當(dāng)然，存量房貸利率下調(diào)已經(jīng)是榜上釘釘?shù)氖虑椤３酥?，莆?a href="http://lhp754.cn/list-117-1.html" target="_blank" class="keylink">二手房的銀行評估價也普遍下調(diào)。

　　要知道，銀行評估價，是銀行抵押類貸款重要參考指標(biāo)，決定著貸款的額度。

　　關(guān)于目前莆田很多小區(qū)銀行評估價下調(diào)的情況，我們也咨詢了相關(guān)人士，經(jīng)確認(rèn)，評估價下調(diào)確有其事。

　　中介告訴我們，玉湖新城萬科一套房源，此前在莆田某銀行里面評估價還能評到1.73萬元/平，僅僅三個月時間，目前只能評估1.48萬元/平，直降了2500元/平，降價幅度令人瞠目結(jié)舌。

　　銀行評估價下調(diào)，其實(shí)是相當(dāng)于變相提高了首付款，這是怎么算的？

　　以一套成交總價約150萬的房子為例；假如該戶型此前的銀行評估價為200萬，最近下調(diào)至160萬元。

　　那么按15%首付款，85%貸款測算，正常的話個人首付：150萬*0.15=22.5萬、貸款：150萬*0.85=127.5萬；

　　評估價調(diào)整前銀行放款為200萬*0.85=170萬，與正常貸款（127.5萬）相比，就從銀行多貸出了42.5萬，而這42.5萬就補(bǔ)足在首付里，買家還能套現(xiàn)20萬元。

　　評估價調(diào)整后銀行放款為160萬*0.85=136萬，與正常貸款（127.5萬）相比，從銀行多貸出了8.5萬，將這8.5萬補(bǔ)在首付里，買家實(shí)際首付僅為22.5萬-8.5萬=14萬。

　　兩次首付相差34萬，這樣意味著，假如晚買幾個月，業(yè)主需要多準(zhǔn)備34萬的資金。

　　銀行評估價為何再次下調(diào)？

　　當(dāng)然我們要提醒購房者的是，評估價不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，房源差異很大，銀行評估模型也差異很大。

　　但其實(shí)，在三四月的時候，不少銀行的評估價已經(jīng)調(diào)整過一次，那為什么會有銀行評估價再次下調(diào)的狀況發(fā)生呢？

　　最直接的因素肯定是莆田二手房市場的價格都在回落，導(dǎo)致和銀行合作的評估公司給銀行的評估價也跟著下降。

　　畢竟銀行本來也是商業(yè)機(jī)構(gòu)，銀行的評估價跟市場走，對銀行而言是比較保險的，特別是如今房子回歸居住價值，自然就沒有暴漲的房價，銀行也就沒有必要提高評估價的必要了。

　　零首付購房，需要考慮清楚！

　　總的來說，銀行評估價下調(diào)短期內(nèi)會有陣痛，但長遠(yuǎn)看是個好事。因?yàn)槌丝梢哉５姆磻?yīng)市場真實(shí)情況，銀行評估價回落也能阻止一些“極端”行為。

　　在莆田，此前就高評高貸、抵押貸等情況出現(xiàn)，甚至通過高評高貸的操作，市面上涌現(xiàn)出不少“零首付”房源。

　　與下調(diào)評估價不同的是，高評高貸則是通過拉高評估價，最終實(shí)現(xiàn)買家拿到的貸款不僅可以抵扣實(shí)際成交價格，扣除手續(xù)費(fèi)其他費(fèi)用，還可以套現(xiàn)不少現(xiàn)金。

　　不過需要提醒各位的是：這個操作，并不適合每個人。

　　雖然首付降了，但是后期抵押貸月供卻要隨之提高。這對于購房者每月的收入和現(xiàn)金流來說，有著很高的要求，你得保證穩(wěn)定的收入，才能夠覆蓋高月供。

　　并且這種方法只能短暫的緩解購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，但是之后會面對雙重還款壓力，如果后面還款不上，或者被發(fā)現(xiàn)的話，可能會被追究責(zé)任，以及被銀行追回貸款。

　　所以選擇二手房零首付的時候，一定要考慮清楚。最近莆房網(wǎng)也新推了高性價比房源，對于不少剛需來說，首付和月供基本都在可接受范圍之內(nèi)。

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