正榮林?。褐鞒菂^(qū)住宅供求平衡 樓市將迎來春天

正榮（莆田）置業(yè)高級(jí)策劃經(jīng)理林俊

　　編者按：2015年莆田樓市在一系列救市政策刺激下，經(jīng)歷了冷清到逐步回暖的過程。2016年樓市又在一系列救市補(bǔ)貼政策中拉開大幕。那么在新的一年莆田樓市有何看點(diǎn)，房?jī)r(jià)走勢(shì)又將如何呢？樓市雖難以預(yù)測(cè)，但仍是有跡可循的。莆房網(wǎng)獨(dú)家采訪正榮（莆田）置業(yè)高級(jí)策劃經(jīng)理——林俊，把脈莆田樓市。

　　莆房網(wǎng)：近兩年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)下滑，對(duì)今年莆田的返鄉(xiāng)置業(yè)情況有何影響？春節(jié)期間莆田樓市的成交量如何？

　　正榮林?。捍_實(shí)整體經(jīng)濟(jì)下行，導(dǎo)致了實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，民間借貸危機(jī)，股市哀鴻遍野，所以在這種大背景下，如何選擇更穩(wěn)妥的投資渠道成為了核心難點(diǎn)。在中國，投資渠道單一是長(zhǎng)期存在的問題；如今，投實(shí)體、投民間借貸、投股票都不可選的背景下，固定資產(chǎn)的投資屬性則再次受到了關(guān)注，顯現(xiàn)出它的優(yōu)勢(shì)，成為了客戶心中唯一可選的投資渠道；所以近期來正榮財(cái)富中心的商鋪及LOFT產(chǎn)品受到了許多返鄉(xiāng)莆商的青睞。

　　而住宅市場(chǎng)，春節(jié)向來都是傳統(tǒng)的銷售高峰期；婚房、改善性需求逐步釋放，并且政府的刺激支持力度加大，除了國家大政策利好外，荔城區(qū)及城廂區(qū)也紛紛出臺(tái)了購房補(bǔ)貼，落戶等政策，所以很多購房者在拜年走親訪友后就前往各大售樓部看房，成交量明顯回升，且與去年同期相比提升較為明顯。

　　莆房網(wǎng)：猴年春節(jié)前夕，20%新政出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有何刺激作用？為什么莆田樓盤不愿意執(zhí)行20%政策？

　　正榮林?。?0%首付新政銀行還沒執(zhí)行到位，所以實(shí)施上也就存在差別。對(duì)于開發(fā)商來說，肯定是很樂于執(zhí)行首付比例20%的政策，但信貸政策主要是由銀行執(zhí)行的。但是政策從國家的頒發(fā)，再到地方的落地執(zhí)行需要一定的時(shí)間。但事實(shí)上，莆田樓市成交的主力戶型為120-130平米，說明莆田購房者的購買力相對(duì)較強(qiáng)，莆田的房?jī)r(jià)還并未達(dá)到一二線城市的高位。對(duì)于莆田客戶，購房的最大壓力并非來自首付款，所以首付比例的降低對(duì)于莆田的促進(jìn)作用有限，特別是在以改善型需求為主的樓盤，由于投資渠道的不穩(wěn)定以及對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的不確定，近期反而更多客戶選擇加大首付比例。

　　莆房網(wǎng)：2015年，從中央到莆田地方都出臺(tái)了多個(gè)救市措施，包括降息降準(zhǔn)、降首付等。但是莆田樓市似乎已經(jīng)免疫，您認(rèn)為這其中有哪些原因？

　　正榮林俊：從數(shù)據(jù)上看，2015年全市（不包含仙游縣）整體成交量是205萬㎡，而2014年才177萬㎡，可見各項(xiàng)刺激政策對(duì)莆田樓市去化還是起到積極作用的。雖然去年部分政策在莆田落實(shí)存在差異，但多方面的樓市政策對(duì)不同的人有不同的適用性。比如剛需客戶，連續(xù)5次降息就大大降低他的月供負(fù)擔(dān)，改善型客戶因二次購房首付比例變化大大降低置業(yè)門檻。種種的利好政策不斷刺激，對(duì)樓市起導(dǎo)向作用，給市場(chǎng)打強(qiáng)心劑，更重要是傳遞一個(gè)信息：國家仍將刺激房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　莆房網(wǎng)：1月底，莆田城廂區(qū)、荔城區(qū)、涵江區(qū)分別出臺(tái)了不同的購房補(bǔ)貼。這些政策對(duì)莆田樓市有哪些刺激作用？荔城區(qū)和城廂區(qū)的購房補(bǔ)貼都只涉及到商住樓、寫字樓，莆田主城區(qū)住宅不在補(bǔ)貼范圍之內(nèi)。您認(rèn)為這其中有哪些原因？莆田主城區(qū)住宅市場(chǎng)是否健康？

　　正榮林?。鹤≌矫?，城廂區(qū)、荔城區(qū)的供求平衡。按板塊來分析，除了市區(qū)板塊的正榮潤(rùn)璟、新光皇庭水岸，以及城北板塊的恒大、雅頌居、聯(lián)發(fā)等樓盤還有房源銷售；南郊版塊的保利香國際、歐氏臻城都已經(jīng)進(jìn)入銷售尾聲，2015年兩區(qū)重點(diǎn)樓盤的去化情況相對(duì)良好的，多數(shù)樓盤均已進(jìn)入銷售中后期。但是商辦產(chǎn)品，除正榮財(cái)富中心以外，根據(jù)地域的不同，在市場(chǎng)上并非百花齊放，銷售差異比較大。前幾年商辦的供給很大，但推向市場(chǎng)后并不是都受到認(rèn)可，比如城北版塊的幾家商辦產(chǎn)品因?yàn)槿丝诿芏?、商業(yè)配套等缺陷，出現(xiàn)有量無市的局面。而商辦產(chǎn)品投資屬性強(qiáng)，在銷售過程中很重要的特點(diǎn)就是容易出現(xiàn)全民關(guān)注的明星樓盤，據(jù)全年的去化數(shù)據(jù)顯示，正榮財(cái)富中心單盤便占了市場(chǎng)50%。而荔城區(qū)貼息3%、教育落戶及一些系列的辦公稅收扶持新政，雖然還沒落實(shí)，但一整年的執(zhí)行期，對(duì)市場(chǎng)的促進(jìn)還是比較大的，必然有直接的利好作用。我相信2016年，莆田的商辦銷售必將迎來春天。

　　莆房網(wǎng)：接下來的金三銀四是否可期？未來莆田價(jià)格走勢(shì)又將如何?

　　正榮林?。菏紫认葋砜纯唇谌珖氖袌?chǎng)走勢(shì)：全國25個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲，深圳以同比上漲52.7%領(lǐng)漲，上海、北京分別以21.4%和11.3%漲幅緊隨其后，多地更出現(xiàn)千人連夜排隊(duì)搶房現(xiàn)象，南京的火爆樓市更是受到了央視的關(guān)注而重點(diǎn)報(bào)道。

　　其次，看看省會(huì)城市福州，福州地價(jià)飆升、地王頻出，出現(xiàn)了面粉比面包貴的情況，數(shù)十家樓盤應(yīng)聲上漲，瘋搶持續(xù)上演。

　　再看看政策面，央行宣布自2016年3月1日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%，將再度刺激樓市瘋狂上漲。

　　以往的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，樓市的熱銷基本上是從一線城市到二三線城市不斷的蔓延。房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？該不該買房？這基本是一個(gè)從年年都在討論的話題。眾所周知，供求關(guān)系影響價(jià)格。從短期上講，價(jià)格是必然是有波動(dòng)的。就去年來說，年初時(shí)，樓市庫存量大，房企們旨在去化，紛紛調(diào)低市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期。進(jìn)入下半年，庫存不斷減少，供求關(guān)系的變化也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲，這是個(gè)市場(chǎng)機(jī)制作用的正?，F(xiàn)象。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，保持房地產(chǎn)穩(wěn)定向上發(fā)展是趨勢(shì)方針。與之前的房地產(chǎn)發(fā)展相比投機(jī)性活力機(jī)會(huì)已經(jīng)不存在，但多其作為最保值的投資產(chǎn)品任然是毋庸置疑的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看，房?jī)r(jià)必然還是一個(gè)穩(wěn)步上漲的過程。

　　莆房網(wǎng)：去年不少項(xiàng)目因資金等原因已放緩建設(shè)進(jìn)度或停工，業(yè)內(nèi)同行也頻頻出現(xiàn)跳槽，今年這些情況是否將加??？

　　正榮林俊：在當(dāng)前的大環(huán)境下，開發(fā)商不能按計(jì)劃建設(shè)施工原因是多方面的。單從房企本身而言，也反映了開發(fā)商的責(zé)任問題。其實(shí)莆田部分房企在房地產(chǎn)行業(yè)自給自足完全沒有問題，但是被自身的其他產(chǎn)業(yè)拖累，只好將資金移用到其他方面，就容易出現(xiàn)對(duì)業(yè)主不負(fù)責(zé)的行為。所以對(duì)于購房者的建議是一定要買品牌的、有實(shí)力的房企開發(fā)的樓盤。

　　至于同行的跳槽，這也是一個(gè)正常的現(xiàn)象，任何一次的市場(chǎng)轉(zhuǎn)折都必然面臨著一次洗牌。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的沖擊下，近年來房地產(chǎn)的開發(fā)及營(yíng)銷等都已發(fā)生了革命性的變化。早期營(yíng)銷源自于信息不對(duì)稱，而現(xiàn)在的市場(chǎng)信息都公開化，客戶通過網(wǎng)絡(luò)、自媒體等媒介都能了解到需要的信息，也被市場(chǎng)不斷地教育很聰明。如今最基礎(chǔ)的客群也變了，從60后到80后每個(gè)年代的購房觀念都大不相同，選擇什么樣的房子代表了客戶是對(duì)生活理解的不同，因此在在營(yíng)銷方面、產(chǎn)品定位以及與客戶溝通方式等方面就發(fā)生變化。所以開發(fā)環(huán)境、營(yíng)銷環(huán)境、客群都已經(jīng)發(fā)生變化的當(dāng)下，自然而然就出現(xiàn)了行業(yè)的洗牌，有的人或有的品牌不適應(yīng)這種發(fā)展，就漸漸漸漸地淡出了這個(gè)市場(chǎng)。這些都是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。

　　莆房網(wǎng)：2015年底，正榮集團(tuán)7.45億奪得玉湖新城地塊。玉湖新城再經(jīng)過五年開發(fā)之后，再度成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。您認(rèn)為玉湖新城有哪些發(fā)展優(yōu)勢(shì)？能否向廣大網(wǎng)友介紹下正榮集團(tuán)在玉湖版塊新項(xiàng)目的定位、計(jì)劃？

　　正榮林?。河窈鎵K從2011年一地空曠開發(fā)到如今已高樓錯(cuò)落，路網(wǎng)成型，數(shù)千戶業(yè)主入住。去年年底正榮財(cái)富中心商業(yè)開業(yè)；玉湖開挖，千畝浩淼湖景即將呈現(xiàn)，片區(qū)發(fā)展逐漸趨于成熟，一溪兩岸宜居的宜居特點(diǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。當(dāng)前正榮、萬科、富力三家實(shí)力房企在同時(shí)開發(fā)建設(shè)玉湖版塊，未來隨著片區(qū)及城市的發(fā)展，區(qū)域的開發(fā)進(jìn)程必將再次加速。所以說2016年玉湖版塊將是莆田房地產(chǎn)的核心版塊，也是競(jìng)爭(zhēng)最激烈、品牌開發(fā)商扎堆的版塊。另一方面，這對(duì)莆田的購房者而言絕對(duì)是個(gè)利好消息，因?yàn)閷?shí)力房企之間的品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)將為業(yè)主帶來更為舒適的生活享受和宜居體驗(yàn)。

　　這次玉湖的新項(xiàng)目仍是以品質(zhì)社區(qū)作為開發(fā)理念，產(chǎn)品定位以首次置業(yè)跟改善型置業(yè)為主?；谖覀儗?duì)客戶特點(diǎn)的研究，如今購房群體已經(jīng)發(fā)生變化，包括未來二胎政策導(dǎo)致家庭人口結(jié)的變化，那么未來房地產(chǎn)、客群需求都發(fā)生的變化，玉湖新項(xiàng)目將在對(duì)客戶的充分研究，結(jié)合正榮深耕莆田多年積累的經(jīng)驗(yàn)，在產(chǎn)品上將有一個(gè)跨越式的升級(jí)，也敬請(qǐng)各位購房者期待。目前新項(xiàng)目已按計(jì)劃逐步開發(fā)，預(yù)計(jì)4、5月份時(shí)形象亮相，或在下半年開盤。

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