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莆房網(wǎng)：莆田樓市有無(wú)可能再恢復(fù)到2013年那種市場(chǎng)行情？如果想要徹底回暖的話，您認(rèn)為還需要什么刺激政策？
王為民：其實(shí)我們都很慶幸遇到了2013年那樣瘋狂的市場(chǎng)，但是瘋狂不應(yīng)該是一個(gè)市場(chǎng)的應(yīng)有表現(xiàn)，理性才是我們應(yīng)該去面對(duì)的。
從去年至今的的各種刺激政策，都是以“釋放需求”為調(diào)控主旋律，下一階段政府的職能重點(diǎn)將是以“控制供應(yīng)”為核心，那對(duì)于莆田市場(chǎng)這樣的內(nèi)生型市場(chǎng)，相關(guān)職能部門(mén)合理把控土地供應(yīng)、維護(hù)供需平衡，才是保證市場(chǎng)穩(wěn)步回暖的基礎(chǔ)，對(duì)于“徹底”回暖的愿景，那是在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定之后，才應(yīng)該去考慮的。
趙磊：閩七條（公積金首付20%）出來(lái)之后，我們就認(rèn)為這一政策并不會(huì)讓莆田樓市成交量出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。如果想要使市場(chǎng)有比較大的回暖，就需要銀行像2008年那樣在房貸利率上能有比較大的回扣。目前各大銀行的房貸利率折扣都還比較小，福州、廈門(mén)一些銀行在房貸利率上也是把控比較嚴(yán)格的，折扣大多在98折、95折左右，莆田的銀行甚至還需要購(gòu)買(mǎi)他們的理財(cái)產(chǎn)品才能得到折扣優(yōu)惠。2013年是莆田樓市比較瘋狂的一年，那種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)再也回不去了。如果想要使市場(chǎng)持續(xù)增溫往上走的話，央行一定要再降息降準(zhǔn)，才能不斷刺激潛在市場(chǎng)客戶(hù)，讓他們覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有利可圖。
莆房網(wǎng)：從去年到現(xiàn)在莆田樓市出現(xiàn)比較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)冷淡期，您認(rèn)為這其中的原因是什么？
林?。浩翁镉兄軡夂竦慕?jīng)商氛圍，在外莆商人群也比較大。在中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，莆田人所涉及的很多行業(yè)也都受到了不同程度的影響。莆田樓市低迷最核心的問(wèn)題還在于民間購(gòu)買(mǎi)力下降。莆田人很多都在做生意，這類(lèi)人對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)比較敏感，在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，大家的出手也會(huì)比較謹(jǐn)慎，對(duì)于投入產(chǎn)出比要求會(huì)更高，消費(fèi)信心也受到一定抑制。
莆房網(wǎng)：現(xiàn)在很多人都說(shuō)一二線城市樓市可能會(huì)比較好一點(diǎn)，三四城市樓市反而處于一個(gè)亞健康狀態(tài)。莆田作為一個(gè)四線城市，您覺(jué)得莆田樓市供應(yīng)是否存在泡沫？莆田樓市是否健康？
林俊：從一二線城市特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，他們的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖會(huì)比較快一點(diǎn)，三四線城市市場(chǎng)有一定滯后性。雖然莆田屬于四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展跟每個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、人口是相掛的，所以在這個(gè)事情上面還得具體問(wèn)題具體分析。相比其他四線城市，莆田經(jīng)濟(jì)的活躍度還是比較高的。隨著近幾年央企不斷進(jìn)入、莆田人口結(jié)構(gòu)不斷改善，越來(lái)越多的外來(lái)人口和莆商選擇在莆田置業(yè)。在去年整體市場(chǎng)不景氣的情況下，莆田樓市跟外省市城市相比成交量上還是比較理想的。從存量上來(lái)說(shuō)，莆田幾個(gè)樓盤(pán)也都不斷的在清庫(kù)存，近半年來(lái)很多存量房的去化已經(jīng)到一定程度了。在去年底的時(shí)候莆田樓市存量房確實(shí)比較大，但在多個(gè)開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)、打折、優(yōu)惠等多種手段處理下，這一波庫(kù)存已經(jīng)消化得差不多。另外，從土地供應(yīng)來(lái)說(shuō)，近兩年來(lái)莆田主城區(qū)土地供應(yīng)量并不大，這就意味著2015年下半年開(kāi)始莆田樓市住宅供應(yīng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較短缺的狀態(tài)。
趙磊：莆田市場(chǎng)我一直都不覺(jué)得它是一個(gè)健康的市場(chǎng)，從2013年的瘋狂去化和2014年的擠壓，可以感受到比例差距是很大的。未來(lái)的莆田市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多，它的去化情況會(huì)越來(lái)越好，地段好、有品牌號(hào)召力的項(xiàng)目受市場(chǎng)歡迎程度會(huì)越來(lái)越高，競(jìng)爭(zhēng)力較差的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越糟糕?，F(xiàn)在的莆田購(gòu)房者已經(jīng)越來(lái)越精明了，他們的眼光也越來(lái)越挑剔，市場(chǎng)分化會(huì)更加明顯。
莆房網(wǎng)：目前莆田市區(qū)在售和可售住宅數(shù)量日趨減少，購(gòu)房者可選擇面也是不斷縮小。與新政扶持改需相比，莆田剛需似乎已無(wú)處可逃。莆田市區(qū)樓市是否存在有價(jià)無(wú)市，您如何看待這一現(xiàn)象？
王為民：莆田樓市的剛需市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的情況，眾所周知，14年上半年，莆田市場(chǎng)出現(xiàn)了大面積的降價(jià)潮，這一輪降價(jià)后，其實(shí)很大程度上擠壓了原本的價(jià)格泡沫；
市區(qū)在售和可售住宅的減少，一方面將導(dǎo)致價(jià)格上漲，另一方面將推動(dòng)大量購(gòu)房客戶(hù)向外圍延伸，這其實(shí)是一個(gè)城市發(fā)展的必然階段。
林俊：對(duì)于剛需的界定，不同的城市也存在著不同的范圍。如果是在上海，因?yàn)樗姆績(jī)r(jià)確實(shí)比較高，很多小夫妻能夠買(mǎi)一個(gè)60、70平的房子就已經(jīng)很滿(mǎn)足了。而如果是在福州廈門(mén)這種二線城市，它的剛需群體面積可能就在90-100㎡之間。對(duì)于莆田剛需來(lái)說(shuō)，大部分莆田人對(duì)于住房的主流需求都是在三房，因?yàn)樗鞘猩畹奶攸c(diǎn)和家庭結(jié)構(gòu)，大家對(duì)于戶(hù)型的需求和認(rèn)知還在于120㎡-130㎡之間 。從近幾年的成交表現(xiàn)來(lái)看，真正90㎡左右的房源在莆田銷(xiāo)售情況并不是很好。
另外從價(jià)格上來(lái)說(shuō)，近一兩年來(lái)莆田主城區(qū)樓盤(pán)價(jià)格也開(kāi)始產(chǎn)生一些分化。在五年前，莆田主城區(qū)的樓盤(pán)都是一個(gè)價(jià)，價(jià)格上面并沒(méi)有存在階梯變化。隨著樓盤(pán)開(kāi)發(fā)水平不斷提升，莆田主城區(qū)樓盤(pán)在定位上也進(jìn)行不斷調(diào)整，市場(chǎng)上同時(shí)出現(xiàn)了改善型樓盤(pán)和剛需盤(pán)。而且開(kāi)發(fā)商因?yàn)槟玫爻杀尽⒔ò渤杀驹絹?lái)越高，它自身也有一個(gè)溢價(jià)盈利的考慮。莆田主城區(qū)部分中小開(kāi)發(fā)商還在套用10年前的思維和戶(hù)型來(lái)做產(chǎn)品，但是莆田人對(duì)住房追求已越來(lái)越高，他們懂得怎樣去挑選一個(gè)好的房子。產(chǎn)品品質(zhì)停滯不前，購(gòu)房者需求不斷提升，正是目前供需雙方銜接不上，導(dǎo)致了莆田剛需沒(méi)有春天這個(gè)說(shuō)法。其實(shí)，莆田人的剛需人群年齡都比較小，他們很多人在購(gòu)房的時(shí)候還需要父母來(lái)贊助，父輩經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)濟(jì)積累，他們的經(jīng)濟(jì)承受能力還是比較強(qiáng)的。很多莆田所謂的“剛需”，決定他們出手的卻是父母這一輩對(duì)改善型需求比較高的群體。這對(duì)于莆田品牌樓盤(pán)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)機(jī)會(huì)，可能你的價(jià)格不低，但是你的品質(zhì)可以得到市場(chǎng)和購(gòu)房者的認(rèn)可。
趙磊：對(duì)莆田客戶(hù)來(lái)說(shuō)，他的剛需需求面積和其他城市是不一樣的，莆田的剛需面積起碼在120-130㎡之間，這個(gè)戶(hù)型面積目前在莆田主城區(qū)里樓盤(pán)還是會(huì)比較多的。莆田市區(qū)真正在賣(mài)的項(xiàng)目能叫得上口的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，本來(lái)就已經(jīng)很少了。我并不認(rèn)為目前莆田市區(qū)的房?jī)r(jià)是剛需承受不了的，目前莆田年輕人購(gòu)房時(shí)很大的一部分資金都來(lái)自父輩支持，只要面積適應(yīng)得了，其實(shí)價(jià)格并是不很貴。
莆房網(wǎng)：今年莆田樓市“金三銀四“徹底無(wú)望，您是否認(rèn)為接下去的五一會(huì)成為莆田樓市拐點(diǎn)？對(duì)今年下半年莆田樓市走勢(shì)有何判斷？
王為民：今年的“金三銀四”整體表現(xiàn)一般，同比下降幅度較大，但是環(huán)比并無(wú)下跌情況；而且這兩個(gè)月市場(chǎng)上也并沒(méi)有高品質(zhì)的新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，所以表現(xiàn)比較疲軟。對(duì)于五一節(jié)點(diǎn)，每個(gè)樓盤(pán)將積極開(kāi)展各種營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，通過(guò)直接的讓利促銷(xiāo)，為自己的“紅五月”打一個(gè)開(kāi)門(mén)紅。所以，我相信五月的莆田樓市，將會(huì)迎來(lái)上半年的一波成交小高峰，但如果要定義為“拐點(diǎn)”的話，成色略顯不足。
對(duì)于下半年的莆田樓市走勢(shì)，將主要看幾個(gè)大型項(xiàng)目的入市情況，就像去年的碧桂園，一波近2000套的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，就給市場(chǎng)打了一劑強(qiáng)心劑。
林?。?.30新政出臺(tái)到五一剛好一個(gè)月，從拐點(diǎn)的角度來(lái)判斷，未來(lái)莆田樓市不會(huì)產(chǎn)生一個(gè)非常大的瞬間轉(zhuǎn)變，未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)是一個(gè)平穩(wěn)上漲的過(guò)程。在包括閩七條、閩八條、降息降準(zhǔn)等政策紅利的疊加下，莆田樓市走向會(huì)越來(lái)越好。另外，中國(guó)投資渠道缺乏的情況并沒(méi)有得到改善，股市火爆，很多資金和人群就會(huì)開(kāi)始流入進(jìn)去，但是隨著股市開(kāi)始產(chǎn)生震蕩，就會(huì)有部分資金從股市里流入到樓市當(dāng)中。莆田的存量房從去年七八月份開(kāi)始，已經(jīng)用了大半年甚至一年時(shí)間來(lái)消化，供應(yīng)減少需求增加，物以稀為貴，這也會(huì)不斷刺激購(gòu)房者入市。
趙磊：五一這個(gè)節(jié)點(diǎn)莆田很多開(kāi)發(fā)商都有相應(yīng)的推盤(pán)動(dòng)作，屆時(shí)成交量也會(huì)有相應(yīng)提升。但是接下來(lái)的6-8月份則是莆田傳統(tǒng)淡季，看房人漸漸減少，所以五一并不會(huì)成為莆田樓市的拐點(diǎn)。當(dāng)五月份市場(chǎng)行情起來(lái)之后，馬上六、七月份又下去了，不能持續(xù)上揚(yáng)，這個(gè)對(duì)購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生一定的心理打擊，他會(huì)懷疑是不是房地產(chǎn)市場(chǎng)又不行了。如果國(guó)家再接著出臺(tái)救市政策，與其期待五一會(huì)成為拐點(diǎn)，還不如期待金九銀十包括國(guó)慶節(jié)點(diǎn)。和一二線城市相比，莆田這種三四線城市對(duì)于救市政策的反應(yīng)會(huì)比較慢一點(diǎn)，到了金九銀十期間，政策效果會(huì)徹底放大。而九月份十月份之后，又是年底返鄉(xiāng)潮，這兩波成交小高潮疊加在一起，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的刺激作用會(huì)更大一點(diǎn)。之前積累的一波認(rèn)清形勢(shì)想要購(gòu)房的客戶(hù)他在五一就會(huì)出手，經(jīng)過(guò)6、7月份的沉淀之后，到9月、10月份又會(huì)有一波購(gòu)房潮，但是這也需要靠國(guó)家繼續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的救市政策來(lái)支撐。
