瘋狂!1269元/㎡起拍!莆田新綜合體白菜價(jià)...

　　自從涵江正榮府、海倫堡玖悅府、建發(fā)文著這三個項(xiàng)目在土拍時(shí)封頂搖號，輪番上陣拿地后，新涵片區(qū)熱度就來了。接著2022年9.8投洽會上，超38億元涵江萬達(dá)廣場意向簽約，新涵片區(qū)瞬間變成了萬眾矚目。

　　不料，中途情況反轉(zhuǎn)再反轉(zhuǎn)，涵江萬達(dá)至今沒有聲音。這兩年，新涵片區(qū)確實(shí)去化較為艱難，加上國投新涵首府，4個樓盤中已有2個已交房，但都還處于在售中，大商場仍然是這幾個項(xiàng)目及周邊居民急切盼望的配套！

▲地塊航拍圖

　　久等了，11月19日，90.5畝新涵地塊一終于要拍賣了，自帶最高約8萬平米的大商場，花落誰家？會有大開發(fā)商來嗎？今天一起來認(rèn)真看下這塊地。

　　PART.01

　　地段點(diǎn)評

　　PS拍-2023-04號地塊位于涵江老城區(qū)與新城區(qū)的十字路口，南側(cè)相鄰涵江最繁華、資源豐富的塘北片區(qū)；北側(cè)新涵片區(qū)，未來發(fā)展重點(diǎn)片區(qū)，同時(shí)無縫連接莆田大學(xué)城片區(qū)；東側(cè)行政服務(wù)中心片區(qū)；西側(cè)涵江雙片區(qū)直至連接莆田城區(qū)。

　　目前已經(jīng)開發(fā)第一波城建，但是學(xué)校、商場、道路等配套也比較缺失。根據(jù)規(guī)劃，涵江重點(diǎn)向北發(fā)展，但是資金和配套將是未來兩大核心發(fā)展難點(diǎn)。

　　地塊格局十分方正，規(guī)劃一小半商場一大半住宅，目前地面已完成凈地。地塊四周都是住宅和主干道，易開發(fā)。

　　PART.02

　　規(guī)劃評估

　　地塊體量約90.5畝，可做中大型社區(qū)，總?cè)莘e率＞1.3且≤3.5，建筑密度≤50%相對比較高，綠化率約15%，畢竟商場占了一大片，可規(guī)劃住宅+商場的綜合體項(xiàng)目。地塊需設(shè)置建面7.5萬㎡~8萬㎡的商業(yè)和商場，同時(shí)住宅限高80米，約26層小高層布局。地塊起拍樓面價(jià)約1269元/㎡，之前隔壁地塊限價(jià)1萬/㎡，目前該地塊已經(jīng)取消限價(jià)。

　　PART.03

　　交通評估

　　該地塊處于主干道中心，高林街、國歡西路，道路日常不太擁堵，往西一直走10公里進(jìn)入莆田市區(qū)，往南走，就是涵江老城區(qū)，往北走，就是涵江大學(xué)城，往東走，就是涵江行政服務(wù)中心片區(qū)，覆蓋商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源配套。

▲地塊區(qū)位圖

　　PART.04

　　PS拍-2024-34號、35號地塊

　　SWOT評估

　　優(yōu)勢分析

　　-地段好，位于老城區(qū)和新城區(qū)交匯處，老城區(qū)基本沒空地，新城區(qū)發(fā)展中，目前地塊四周高林街、文涵路、和業(yè)路基本修好，路通財(cái)通。

　　-地塊樓面價(jià)1269元/㎡起拍，對比新涵片區(qū)其他樓盤4、5千/㎡樓面價(jià)，簡直就是白菜價(jià)，不管是后期定價(jià)或者利潤，都有一定空間。

　　-周邊多個小區(qū)在售或要拍地，未來地塊周邊人流量和商業(yè)商場人氣都有保障，也會帶動綜合體住宅地塊的銷量保障。

　　劣勢分析

　　-商場回報(bào)周期相對比較長，需要有實(shí)力的開發(fā)商有一定的操盤和運(yùn)營能力來扭轉(zhuǎn)乾坤。建筑密度大，綠化率低，影響舒適度。

　　-周邊大量的庫存、新盤、新地，競品多，后期住宅銷售壓力大。

　　-學(xué)校等配套嚴(yán)重缺失，片區(qū)樓市熱度一般，同時(shí)板塊在涵江市場預(yù)期也并不高，對購房者置業(yè)有一定影響。

▲地塊航拍圖

　　機(jī)會評判

　　-地塊鄰近老城區(qū)是優(yōu)勢之一，交通四通八達(dá)，自建商場就是未來片區(qū)的地標(biāo)和城市名片，優(yōu)勢還是很明確的。1269元/㎡起樓面價(jià)，已經(jīng)是涵江10幾年前的價(jià)格，白菜價(jià)需要有實(shí)力的開發(fā)商來操盤，這就是地塊的機(jī)會所在。

　　威脅評判

　　-片區(qū)內(nèi)價(jià)格基本在1萬/㎡以下，而且銷售不佳，市場預(yù)期不高，加上還有大量余房在售，容易造成客戶分流和價(jià)格戰(zhàn)。更重要的是配套要抓緊落地，特別是急需的名校劃片，都會影響后期銷售。

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